Vous passez des heures sur Leboncoin ou SeLoger à analyser des annonces. Vous avez peut-être installé une extension de calcul de rentabilité. Vous voyez des pourcentages s'afficher : 8%, 10%, parfois 12%.
Et pourtant, une fois le bien acheté, la réalité est souvent bien différente.
Pourquoi ? Parce que la plupart des outils de calcul font des hypothèses qui ne correspondent pas à votre situation. Et surtout, ils ignorent un facteur crucial : le coût réel des travaux.
Le problème des calculateurs de rentabilité classiques
La majorité des extensions et simulateurs fonctionnent sur un modèle simple :
Rentabilité = Loyer annuel / Prix d'achat
C'est rapide. C'est pratique. Et c'est trompeur.
Problème n°1 : Les travaux sont ignorés ou sous-estimés
Une annonce affiche un bien à 50 000€ avec un loyer potentiel de 500€/mois. Le calculateur vous annonce fièrement : 12% de rentabilité brute.
Sauf que les photos montrent une cuisine des années 70, une salle de bain à refaire, et le DPE indique une classe F.
Coût réel des travaux ? Entre 20 000€ et 35 000€.
Rentabilité réelle sur le coût total du projet ? Entre 5% et 7%.
La "bonne affaire" n'en est plus vraiment une.
Problème n°2 : Un apport théorique qui ne correspond à personne
Beaucoup d'outils calculent le cashflow en supposant un apport de 8% ou 10% du prix d'achat. C'est une moyenne statistique, pas votre réalité.
Si vous avez 5 000€ à la banque et que l'outil calcule avec 12 000€ d'apport, le cashflow affiché est faux. Vous allez en réalité sortir 200€ de votre poche chaque mois, pas en gagner 50€.
Problème n°3 : Vous cherchez à la main, un bien à la fois
Même avec une extension, vous devez :
- Ouvrir une annonce
- Attendre le calcul
- Constater que ce n'est pas rentable
- Passer à la suivante
- Répéter 50 fois
C'est épuisant. Et les vraies pépites vous passent sous le nez pendant que vous analysez des biens médiocres.
Ce que devrait faire un vrai outil d'investisseur
Un outil utile devrait répondre à une question simple :
"Quels biens puis-je acheter avec mon budget, qui génèrent le cashflow que je vise, en comptant les travaux ?"
Pas "voici tous les biens avec leur rentabilité théorique".
Mais "voici les biens pour vous, avec votre apport, votre objectif, et une estimation réaliste du coût total".
Critère 1 : Estimer les travaux automatiquement
C'est le point aveugle de tous les calculateurs classiques. Pourtant, c'est souvent là que se joue la différence entre un bon et un mauvais investissement.
Une estimation fiable des travaux nécessite d'analyser :
- Les photos de l'annonce : état des murs, de la cuisine, de la salle de bain, des sols
- Le DPE : une passoire thermique (classe F ou G) implique des travaux d'isolation obligatoires
- La description : les mentions "à rafraîchir", "travaux à prévoir", "idéal investisseur" sont des signaux
Un algorithme qui croise ces trois sources peut donner une estimation bien plus fiable qu'un chiffre entré au hasard.
Critère 2 : Calculer avec VOS paramètres financiers
Chaque investisseur a une situation différente :
| Paramètre | Calculateur classique | Ce qu'il faudrait |
|---|---|---|
| Apport | 8% fixe | Votre épargne réelle |
| Cashflow cible | Non configurable | +100€, 0€, ou -150€ selon votre stratégie |
| Durée du prêt | 20 ans par défaut | 15, 20, 25 ans selon votre profil |
| Taux + assurance | Souvent ignorés | Vos conditions bancaires |
Un bon outil vous demande ce que vous avez à la banque, ce que vous voulez comme flux de trésorerie, et filtre en conséquence.
Critère 3 : Scanner large, afficher uniquement les pépites
Leboncoin, SeLoger, Bien'ici... ce sont les sites les plus connus. Mais il existe plus de 1000 sites immobiliers en France : agences locales, notaires, plateformes régionales.
Les meilleures affaires ne sont pas toujours sur les portails grand public.
Un outil vraiment utile devrait :
- Agréger les annonces de centaines de sources
- Appliquer vos critères personnalisés
- Ne vous montrer que les biens qui passent tous les filtres
Vous ne cherchez plus. Vous trouvez.
Extension gratuite vs plateforme complète : quelle approche choisir ?
L'extension Chrome : idéale pour débuter
Une extension gratuite qui s'intègre à Leboncoin ou SeLoger a un vrai intérêt :
- Vous voyez instantanément la rentabilité estimée d'une annonce
- Vous évitez d'ouvrir des biens clairement non rentables
- Vous pouvez ajuster manuellement les paramètres (travaux, loyer, etc.)
C'est un bon point de départ pour se former l'œil et comprendre ce qui fait un bon investissement.
Limite : vous devez quand même parcourir les annonces une par une, et estimer vous-même le coût des travaux.
La plateforme avec IA : pour passer à l'action
Quand vous êtes prêt à investir sérieusement, vous avez besoin de :
- Gagner du temps : voir uniquement les biens qui correspondent à vos critères
- Éviter les mauvaises surprises : avoir une estimation travaux fiable avant même de visiter
- Prendre des décisions éclairées : calculer avec vos vrais paramètres financiers
C'est la différence entre analyser (l'extension) et trouver (la plateforme).
Comparatif : que valent les outils du marché ?
| Fonctionnalité | Outils classiques | Approche idéale |
|---|---|---|
| Prix | 20-30€/mois ou freemium limité | Extension gratuite + essai plateforme |
| Sites couverts | 5-10 portails | 1000+ sources |
| Estimation travaux | Manuel | IA (photos + DPE + description) |
| Calcul cashflow | Apport fixe (8%) | Votre apport réel |
| Objectif cashflow | Non configurable | Positif, neutre ou négatif |
| Résultat | Toutes les annonces | Uniquement les biens à votre portée |
Notre approche chez Immo Pepites
Nous avons construit Immo Pepites sur une conviction simple : un investisseur n'a pas besoin de plus d'annonces, il a besoin des bonnes annonces.
L'extension Chrome gratuite
Notre extension s'installe en un clic et fonctionne sur SeLoger, Leboncoin, et la plupart des sites immobiliers français.
Elle vous donne instantanément :
- La rentabilité brute et nette estimée
- Le cashflow selon vos paramètres
- Une base pour vos calculs
Vous pouvez ajuster manuellement le montant des travaux, le loyer estimé, et voir l'impact sur la rentabilité.
C'est 100% gratuit, sans limite d'utilisation.
La plateforme Immo Pepites
Pour ceux qui veulent aller plus loin, notre plateforme fait ce qu'aucun autre outil ne fait :
1. Estimation automatique des travaux par IA
Notre algorithme analyse les photos, le DPE et la description de chaque annonce pour estimer le coût des travaux. Plus besoin de deviner.
2. Vos paramètres financiers réels
Vous indiquez :
- Votre apport disponible (pas un pourcentage théorique)
- Votre objectif de cashflow (+100€/mois ? 0€ ? -50€ acceptable ?)
- La durée de prêt souhaitée et votre taux estimé
3. 1000+ sites scannés, seules les pépites affichées
Nous agrégeons les annonces de plus de 1000 sources : portails nationaux, agences locales, notaires, mandataires.
Et nous ne vous montrons que les biens qui correspondent à VOS critères. Pas de bruit, que du signal.
Conclusion : arrêtez de chercher, trouvez
Si vous débutez dans l'investissement locatif, installez une extension gratuite. Formez votre œil. Comprenez ce qui fait un bon investissement.
Mais si vous êtes prêt à passer à l'action, posez-vous cette question :
Combien de temps passez-vous chaque semaine à analyser des biens qui ne sont pas rentables ?
Avec une estimation travaux automatique, vos vrais paramètres financiers, et un filtre sur 1000+ sites, vous pouvez passer de "je cherche" à "j'ai trouvé".
L'extension analyse. La plateforme trouve.
Immo Pepites est une plateforme française d'aide à l'investissement locatif. Notre extension Chrome est gratuite et sans limite. Notre plateforme propose un essai gratuit pour découvrir la recherche par rentabilité avec estimation travaux par IA.
