L'investissement locatif est l'un des placements préférés des Français pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de savoir calculer la rentabilité de votre investissement pour éviter les mauvaises surprises.
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative représente le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût d'acquisition. Elle s'exprime en pourcentage et permet de comparer différentes opportunités d'investissement.
Il existe plusieurs types de rentabilité :
- Rentabilité brute : calcul simple sans tenir compte des charges
- Rentabilité nette : prend en compte les charges et frais
- Rentabilité nette-nette : inclut également la fiscalité
Comment calculer la rentabilité brute ?
La rentabilité brute est le calcul le plus simple. Elle donne une première indication rapide de l'intérêt d'un investissement.
La formule
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple concret
Pour un appartement acheté 150 000 € avec un loyer mensuel de 650 € :
- Loyer annuel : 650 × 12 = 7 800 €
- Rentabilité brute : (7 800 / 150 000) × 100 = 5,2%
Attention : La rentabilité brute ne reflète pas la réalité de votre investissement car elle ne prend pas en compte les charges !
Comment calculer la rentabilité nette ?
La rentabilité nette est plus précise car elle intègre l'ensemble des charges liées à votre investissement.
Les charges à prendre en compte
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion locative (si délégué)
- Travaux d'entretien
- Vacance locative (prévoir 1 mois par an en moyenne)
La formule
Rentabilité nette = ((Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix d'achat total) × 100
Le prix d'achat total inclut :
- Prix du bien
- Frais de notaire (environ 8% dans l'ancien)
- Frais d'agence éventuels
- Coût des travaux initiaux
Exemple concret
Reprenons notre appartement à 150 000 € :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer annuel | 7 800 € |
| Taxe foncière | - 800 € |
| Charges non récupérables | - 600 € |
| Assurance PNO | - 150 € |
| Provision vacance (1 mois) | - 650 € |
| Revenus nets | 5 600 € |
Coût total d'acquisition :
- Prix : 150 000 €
- Frais de notaire (8%) : 12 000 €
- Total : 162 000 €
Rentabilité nette : (5 600 / 162 000) × 100 = 3,46%
Quelle rentabilité viser ?
Les objectifs de rentabilité varient selon les marchés et votre stratégie :
| Type de ville | Rentabilité brute cible |
|---|---|
| Paris / Lyon | 3 - 4% |
| Grandes métropoles | 4 - 6% |
| Villes moyennes | 6 - 8% |
| Petites villes | 8 - 12% |
Les facteurs à considérer
Une rentabilité élevée peut masquer des risques :
- Vacance locative plus importante dans certaines zones
- Qualité des locataires plus variable
- Potentiel de plus-value souvent plus faible
- Liquidité du bien en cas de revente
Comment améliorer la rentabilité ?
Optimiser l'achat
- Négocier le prix d'achat
- Acheter dans des zones à fort potentiel
- Privilégier les biens avec travaux (décote à l'achat)
Optimiser les revenus
- Choisir le bon type de location (meublé vs nu)
- Étudier la colocation
- Proposer des services additionnels
Optimiser la fiscalité
- Régime réel vs micro-foncier
- Statut LMNP pour le meublé
- Dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie...)
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- La rentabilité brute estimée
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La rentabilité est un indicateur essentiel, mais ne doit pas être le seul critère de décision. Pensez également à l'emplacement, au potentiel de plus-value et à la qualité du bien pour réussir votre investissement locatif.
