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Appartement 2 pièces 39 m²

Bien expiré
VilleMortain (50)
Surface39m²
Coût Total72 950€
Loyer Annuel4 340€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 39 m²

Appartement T2, situé au rez-de-chaussée comprenant : Entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle d'eau-wc. Cave A proximité des commerces

Surface : 39 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 20 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/02/2026

Consommation énergie primaire : 270 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 142.30 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 034 € et 1 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mortain
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50140
Coordonnées : 48.653038, -0.933944
Total : 72 950€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 37 310€
Valeur du bien : 70 310€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 362€/mois
Loyer annuel estimé : 4340€/an
Fourchette totale : 274€ - 478€/mois
Fourchette annuelle : 3282€ - 5738€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :635,5 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :24 785 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :+8 215€ (+33.1%)
Marge achat-revente :-48 165€ (-194.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :361,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 382,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 441,26€
Coût de l'assurance :6 383,12€
Taxe foncière : 433,98€/an
Soit par mois : 36,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 361,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 418,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 310 €(957 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 1500€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:360€
    Peinture salon: 12 m² × 30€ = 360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:250€
    Peinture chambre: 10 m² × 25€ = 250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mortain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 340 €/an
Calcul : 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 434 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 448 €
Revenus locatifs : +4 340 €
Charges déductibles : -40 448 €
Résultat foncier Année 1 : -36 108 €(Déficit de 36 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 138 €/an
Revenus locatifs : +4 340 €
Charges déductibles : -3 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14708.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 340 €40 450 €2 451 €-36 111 €21 400 €14 711 €14 711 €
24 427 €3 075 €2 386 €1 351 €--13 359 €
34 515 €3 008 €2 319 €1 507 €--11 852 €
44 605 €2 938 €2 249 €1 667 €--10 185 €
54 698 €2 866 €2 177 €1 831 €--8 354 €
64 791 €2 792 €2 102 €2 000 €--6 354 €
74 887 €2 715 €2 025 €2 173 €--4 182 €
84 985 €2 635 €1 946 €2 350 €--1 831 €
95 085 €2 552 €1 863 €2 532 €---
105 186 €2 467 €1 778 €2 720 €---
115 290 €2 379 €1 689 €2 912 €---
125 396 €2 287 €1 598 €3 109 €---
135 504 €2 193 €1 503 €3 311 €---
145 614 €2 095 €1 405 €3 519 €---
155 726 €1 994 €1 304 €3 733 €---
165 841 €1 889 €1 200 €3 952 €---
175 958 €1 781 €1 091 €4 177 €---
186 077 €1 669 €979 €4 408 €---
196 198 €1 553 €863 €4 646 €---
206 322 €1 433 €743 €4 889 €---
216 449 €1 309 €619 €5 140 €---
226 578 €1 180 €491 €5 397 €---
236 709 €1 048 €358 €5 662 €---
246 843 €910 €221 €5 933 €---
256 980 €768 €79 €6 212 €---
TOTAL139 004 €89 984 €35 441 €49 020 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 340 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+911 €-6 420 €+7 331 €
2+911 €0 €+911 €
3+911 €0 €+911 €
4+911 €0 €+911 €
5+911 €0 €+911 €
6+911 €0 €+911 €
7+911 €0 €+911 €
8+911 €0 €+911 €
9+911 €+210 €+701 €
10+911 €+816 €+95 €
11+911 €+873 €+38 €
12+911 €+933 €-22 €
13+911 €+993 €-82 €
14+911 €+1 056 €-145 €
15+911 €+1 120 €-209 €
16+911 €+1 186 €-275 €
17+911 €+1 253 €-342 €
18+911 €+1 322 €-411 €
19+911 €+1 394 €-483 €
20+911 €+1 467 €-556 €
21+911 €+1 542 €-631 €
22+911 €+1 619 €-708 €
23+911 €+1 698 €-787 €
24+911 €+1 780 €-869 €
25+911 €+1 864 €-953 €
Total+22 775 €+14 706 €+8 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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