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Maison à vendre à HENON - Un potentiel à exploiter !

Bien expiré
VilleHénon (22)
Surface89
Coût Total132 930
Loyer Annuel8 046
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 747,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

OPPORTUNITÉ NESTENN !! NESTENN Plaintel vous propose cette maison mitoyenne située à HENON, située au calme, dans un petit hameau de campagne, à 10 min de Plédran et 20 min de Saint-Brieuc. Découvrez cette maison pleine de potentiel, idéale pour les amoureux de projets de rénovation. Le bien se compose d'une pièce de vie, un wc et une salle d'eau au rez de chausséée. À l'étage sur dalle, une chambre et un bureau, Au deuxième un grenier. L'ensemble est composé de deux annexes de 30m² et 50m². Des travaux sont à prévoir, rénovation totale, mais cette propriété représente une véritable opportunité pour créer un lieu de vie unique et à votre image. Pour organiser une visite, contactez-nous au 02.96.32.09.09 ou retrouvez-nous à l'agence NESTENN PLAINTEL, 15 place de la République. Ref 3207 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Avec NESTENN, bénéficiez d'un accompagnement personnalisé : nous sommes à vos côtés à chaque étape de votre acquisition ! Découverte de vos besoins, visites qualifiées, compromis rédigé et signé en agence, présence lors de la signature de l'acte notarié... consultez nos avis clients certifiés OPINION SYSTEM ! (10.83 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/152052.pdf

Ville : Hénon
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.387606, -2.678368
Total : 132 930
Prix d'acquisition : 66 500
Travaux : 61 110
Valeur du bien : 127 610
Frais de notaire : 5 320
Coût estimé : 5 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8046€/an
Fourchette totale : 547€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6560€ - 9868€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 930
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :39,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 697,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 368,77
Coût de l'assurance :11 963,70
Taxe foncière : 804,56€/an
Soit par mois : 67,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (89 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du sol, peinture des murs et mise aux normes électricité
Quantité: 20 m² de sol, peinture complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres, revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 110(687 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 340
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 60€/m² = 5340€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 600€, Plomberie et électricité: 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Rénovation complète salon: 20 m² de sol × 50€/m² = 1000€, Peinture complète: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 570
    Rénovation complète 2 chambres: 27 m² × 80€/m² = 2160€, Peinture: 27 m² × 30€/m² = 810€, Électricité: 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 046 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 930 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 842
Revenus locatifs : +8 046
Charges déductibles : -66 842
Résultat foncier Année 1 : -58 796(Déficit de 58 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 396
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 732 €/an
Revenus locatifs : +8 046
Charges déductibles : -5 732
Résultat foncier Années 2+ : 2 314 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37396.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 04666 8464 453-58 80121 400 €37 401 €37 401 €
28 2075 6184 3352 589--34 812 €
38 3715 4954 2122 875--31 937 €
48 5385 3694 0863 169--28 767 €
58 7095 2383 9553 471--25 296 €
68 8835 1023 8193 781--21 515 €
79 0614 9623 6794 099--17 417 €
89 2424 8173 5344 425--12 992 €
99 4274 6673 3844 760--8 232 €
109 6154 5123 2285 104--3 128 €
119 8084 3513 0685 457---
1210 0044 1852 9025 819---
1310 2044 0132 7306 191---
1410 4083 8352 5526 573---
1510 6163 6512 3686 965---
1610 8283 4612 1787 367---
1711 0453 2651 9817 780---
1811 2663 0611 7788 205---
1911 4912 8511 5678 641---
2011 7212 6331 3509 088---
2111 9552 4071 1249 548---
2212 1952 17489110 020---
2312 4381 93365010 505---
2412 6871 68440111 003---
2512 9411 42614311 515---
TOTAL257 705157 55764 369100 14821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 148
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690-6 420+8 110
2+1 6900+1 690
3+1 6900+1 690
4+1 6900+1 690
5+1 6900+1 690
6+1 6900+1 690
7+1 6900+1 690
8+1 6900+1 690
9+1 6900+1 690
10+1 6900+1 690
11+1 690+699+991
12+1 690+1 746-56
13+1 690+1 857-167
14+1 690+1 972-282
15+1 690+2 089-399
16+1 690+2 210-520
17+1 690+2 334-644
18+1 690+2 461-771
19+1 690+2 592-902
20+1 690+2 726-1 036
21+1 690+2 864-1 174
22+1 690+3 006-1 316
23+1 690+3 152-1 462
24+1 690+3 301-1 611
25+1 690+3 454-1 764
Total+42 250+30 044+12 206
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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