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Idéal investisseur ! Immeuble à vendre à Sourdeval

VilleSourdeval (50)
Surface128
Coût Total191 400
Loyer Annuel10 689
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 164,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 6 pièces, 1 garage

Axelle vous propose cet immeuble composé de 2 appartements situé à SOURDEVAL.

L'appartement n°1 d'environ 60 m², actuellement loué, se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée, d'une salle de bain ainsi que de 2 chambres à l'étage.

De plus, cet appartement bénéficie d'un garage d'environ 35 m² avec porte motorisée.

Loyer charges comprises : 400 euros.

DPE : E

L'appartement n°2 d'environ 68 m², situé au 1er étage, se compose d'une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un salon/séjour, de 2 chambres ainsi que d'une salle d'eau.

Un garage de 13 m² complète ce bien.

Cet appartement est entièrement rénové.

DPE : C

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi au [Coordonnées masquées] ou par mail à : [Coordonnées masquées]

Cette annonce référence 312217 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Axelle Barbey (Ei) immatriculé au Rsac de Montpellier (34000) sous le numéro .

Prix du bien : 149 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique :

Score Dpe : 165 kWhEP/m²/an

Score Ges : 6 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 840.00 € et 1200.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sourdeval
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50150
Coordonnées : 48.723300, -0.919900
Total : 191 400
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 30 480
Valeur du bien : 179 480
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10689€/an
Fourchette totale : 672€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 8065€ - 14166€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :125 629
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+23 371 (+18.6%)
Marge achat-revente :-65 771€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 987,75
Coût de l'assurance :16 747,50
Taxe foncière : 1 068,87€/an
Soit par mois : 89,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 890,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 480(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 600€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs/plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Peinture:180
    Peinture murs/plafond: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sourdeval (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 689 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 644
Revenus locatifs : +10 689
Charges déductibles : -38 644
Résultat foncier Année 1 : -27 955(Déficit de 27 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 555
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 164 €/an
Revenus locatifs : +10 689
Charges déductibles : -8 164
Résultat foncier Années 2+ : 2 525 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6554.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 68938 6506 431-27 96121 400 €6 561 €6 561 €
210 9027 9996 2602 903--3 658 €
311 1217 8226 0843 298--360 €
411 3437 6405 9013 703---
511 5707 4515 7124 119---
611 8017 2555 5164 546---
712 0377 0535 3144 985---
812 2786 8435 1055 435---
912 5236 6274 8885 897---
1012 7746 4034 6646 371---
1113 0296 1714 4326 859---
1213 2905 9314 1927 359---
1313 5565 6833 9447 873---
1413 8275 4263 6888 401---
1514 1035 1613 4228 943---
1614 3864 8863 1479 499---
1714 6734 6022 86310 071---
1814 9674 3082 56910 659---
1915 2664 0042 26511 262---
2015 5713 6891 95111 882---
2115 8833 3641 62512 519---
2216 2003 0271 28813 173---
2316 5242 67994013 846---
2416 8552 31858014 537---
2517 1921 94620715 247---
TOTAL342 362166 93792 988175 42521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 425
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245-6 420+8 665
2+2 2450+2 245
3+2 2450+2 245
4+2 245+1 003+1 242
5+2 245+1 236+1 009
6+2 245+1 364+881
7+2 245+1 495+750
8+2 245+1 630+615
9+2 245+1 769+476
10+2 245+1 911+334
11+2 245+2 058+187
12+2 245+2 208+37
13+2 245+2 362-117
14+2 245+2 520-275
15+2 245+2 683-438
16+2 245+2 850-605
17+2 245+3 021-776
18+2 245+3 198-953
19+2 245+3 379-1 134
20+2 245+3 565-1 320
21+2 245+3 756-1 511
22+2 245+3 952-1 707
23+2 245+4 154-1 909
24+2 245+4 361-2 116
25+2 245+4 574-2 329
Total+56 125+52 627+3 498
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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