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Idéal investisseur ! Immeuble à vendre à Sourdeval

Bien expiré
VilleSourdeval (50)
Surface128m²
Coût Total191 400€
Loyer Annuel10 689€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 164,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 6 pièces, 1 garage

Axelle vous propose cet immeuble composé de 2 appartements situé à SOURDEVAL.

L'appartement n°1 d'environ 60 m², actuellement loué, se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée, d'une salle de bain ainsi que de 2 chambres à l'étage.

De plus, cet appartement bénéficie d'un garage d'environ 35 m² avec porte motorisée.

Loyer charges comprises : 400 euros.

DPE : E

L'appartement n°2 d'environ 68 m², situé au 1er étage, se compose d'une cuisine aménagée et équipée ouverte sur un salon/séjour, de 2 chambres ainsi que d'une salle d'eau.

Un garage de 13 m² complète ce bien.

Cet appartement est entièrement rénové.

DPE : C

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi au [Coordonnées masquées] ou par mail à : [Coordonnées masquées]

Cette annonce référence 312217 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Axelle Barbey (Ei) immatriculé au Rsac de Montpellier (34000) sous le numéro .

Prix du bien : 149 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique :

Score Dpe : 165 kWhEP/m²/an

Score Ges : 6 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 840.00 € et 1200.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sourdeval
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50150
Coordonnées : 48.723300, -0.919900
Total : 191 400€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 30 480€
Valeur du bien : 179 480€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10689€/an
Fourchette totale : 672€ - 1181€/mois
Fourchette annuelle : 8065€ - 14166€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :125 629 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+23 371€ (+18.6%)
Marge achat-revente :-65 771€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 003,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 987,75€
Coût de l'assurance :16 747,50€
Taxe foncière : 1 068,87€/an
Soit par mois : 89,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 890,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 480 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 600€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs/plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture murs/plafond: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sourdeval (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 689 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 644 €
Revenus locatifs : +10 689 €
Charges déductibles : -38 644 €
Résultat foncier Année 1 : -27 955 €(Déficit de 27 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 164 €/an
Revenus locatifs : +10 689 €
Charges déductibles : -8 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 525 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6554.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 689 €38 650 €6 431 €-27 961 €21 400 €6 561 €6 561 €
210 902 €7 999 €6 260 €2 903 €--3 658 €
311 121 €7 822 €6 084 €3 298 €--360 €
411 343 €7 640 €5 901 €3 703 €---
511 570 €7 451 €5 712 €4 119 €---
611 801 €7 255 €5 516 €4 546 €---
712 037 €7 053 €5 314 €4 985 €---
812 278 €6 843 €5 105 €5 435 €---
912 523 €6 627 €4 888 €5 897 €---
1012 774 €6 403 €4 664 €6 371 €---
1113 029 €6 171 €4 432 €6 859 €---
1213 290 €5 931 €4 192 €7 359 €---
1313 556 €5 683 €3 944 €7 873 €---
1413 827 €5 426 €3 688 €8 401 €---
1514 103 €5 161 €3 422 €8 943 €---
1614 386 €4 886 €3 147 €9 499 €---
1714 673 €4 602 €2 863 €10 071 €---
1814 967 €4 308 €2 569 €10 659 €---
1915 266 €4 004 €2 265 €11 262 €---
2015 571 €3 689 €1 951 €11 882 €---
2115 883 €3 364 €1 625 €12 519 €---
2216 200 €3 027 €1 288 €13 173 €---
2316 524 €2 679 €940 €13 846 €---
2416 855 €2 318 €580 €14 537 €---
2517 192 €1 946 €207 €15 247 €---
TOTAL342 362 €166 937 €92 988 €175 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245 €-6 420 €+8 665 €
2+2 245 €0 €+2 245 €
3+2 245 €0 €+2 245 €
4+2 245 €+1 003 €+1 242 €
5+2 245 €+1 236 €+1 009 €
6+2 245 €+1 364 €+881 €
7+2 245 €+1 495 €+750 €
8+2 245 €+1 630 €+615 €
9+2 245 €+1 769 €+476 €
10+2 245 €+1 911 €+334 €
11+2 245 €+2 058 €+187 €
12+2 245 €+2 208 €+37 €
13+2 245 €+2 362 €-117 €
14+2 245 €+2 520 €-275 €
15+2 245 €+2 683 €-438 €
16+2 245 €+2 850 €-605 €
17+2 245 €+3 021 €-776 €
18+2 245 €+3 198 €-953 €
19+2 245 €+3 379 €-1 134 €
20+2 245 €+3 565 €-1 320 €
21+2 245 €+3 756 €-1 511 €
22+2 245 €+3 952 €-1 707 €
23+2 245 €+4 154 €-1 909 €
24+2 245 €+4 361 €-2 116 €
25+2 245 €+4 574 €-2 329 €
Total+56 125 €+52 627 €+3 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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