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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-du-Harcouët (50)
Surface102m²
Coût Total160 310€
Loyer Annuel8 658€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-523€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, Entrée séparée, calme

L'agence Pozzo Immobilier vous propose à la vente cet appartement de 102 m², situé au deuxième étage d'un immeuble en plein coeur du centre-ville de Saint-Hilaire-du-Harcouët, bénéficiant d'une triple exposition.

Il se compose d'une entrée desservant un salon-séjour, une cuisine aménagée, deux chambres, une salle de bains, des WC séparés ainsi qu'un grenier attenant.

Le chauffage et la production d'eau chaude sont assurés par un système électrique. Le bien est raccordé au réseau d'assainissement collectif et dispose de compteurs d'eau et d'électricité individuels.

Un second grenier d'environ 50 m², situé au troisième et dernier étage de l'immeuble, complète l'ensemble et offre un espace supplémentaire appréciable.

Ce bien est soumis au régime de la copropriété. Le logement est vendu occupé : un bail est en cours depuis le 1er novembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 350 €.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez votre agence Pozzo Immobilier de Saint-Hilaire-du-Harcouët. (7.37 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Hilaire-du-Harcouët
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50600
Coordonnées : 48.567311, -1.139216
Total : 160 310€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 50 150€
Valeur du bien : 152 150€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8658€/an
Fourchette totale : 571€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 6854€ - 10937€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 822,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 309,13€
Coût de l'assurance :12 023,25€
Taxe foncière : 865,80€/an
Soit par mois : 72,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 244,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-522,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 150 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 48 m² × 62.5€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-du-Harcouët (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 658 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 158 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 310 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 855 €
Revenus locatifs : +8 658 €
Charges déductibles : -60 855 €
Résultat foncier Année 1 : -52 197 €(Déficit de 52 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 797 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 705 €/an
Revenus locatifs : +8 658 €
Charges déductibles : -10 705 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 047 €/an(Déficit de 2 047 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30797.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 658 €60 860 €5 163 €-52 202 €21 400 €30 802 €30 802 €
28 831 €10 570 €5 024 €-1 739 €1 739 €-30 802 €
39 008 €10 426 €4 879 €-1 418 €1 418 €-30 802 €
49 188 €10 277 €4 730 €-1 089 €1 089 €-30 802 €
59 372 €10 123 €4 576 €-751 €751 €-30 802 €
69 559 €9 964 €4 417 €-405 €405 €-30 802 €
79 750 €9 800 €4 253 €-49 €49 €-30 802 €
89 945 €9 630 €4 083 €316 €--30 486 €
910 144 €9 454 €3 908 €690 €--29 797 €
1010 347 €9 273 €3 726 €1 074 €--28 722 €
1110 554 €9 086 €3 539 €1 468 €--27 254 €
1210 765 €8 892 €3 346 €1 873 €---
1310 980 €8 692 €3 146 €2 288 €---
1411 200 €8 486 €2 939 €2 714 €---
1511 424 €8 273 €2 726 €3 151 €---
1611 653 €8 052 €2 506 €3 600 €---
1711 886 €7 825 €2 278 €4 061 €---
1812 123 €7 590 €2 043 €4 534 €---
1912 366 €7 347 €1 800 €5 019 €---
2012 613 €7 096 €1 549 €5 517 €---
2112 865 €6 836 €1 290 €6 029 €---
2213 123 €6 568 €1 022 €6 554 €---
2313 385 €6 292 €745 €7 093 €---
2413 653 €6 006 €459 €7 647 €---
2513 926 €5 710 €164 €8 215 €---
TOTAL277 318 €263 127 €74 309 €14 191 €26 852 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 056 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 658 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €-522 €+2 340 €
3+1 818 €-426 €+2 244 €
4+1 818 €-327 €+2 145 €
5+1 818 €-225 €+2 043 €
6+1 818 €-121 €+1 939 €
7+1 818 €-15 €+1 833 €
8+1 818 €0 €+1 818 €
9+1 818 €0 €+1 818 €
10+1 818 €0 €+1 818 €
11+1 818 €0 €+1 818 €
12+1 818 €+562 €+1 256 €
13+1 818 €+686 €+1 132 €
14+1 818 €+814 €+1 004 €
15+1 818 €+945 €+873 €
16+1 818 €+1 080 €+738 €
17+1 818 €+1 218 €+600 €
18+1 818 €+1 360 €+458 €
19+1 818 €+1 506 €+312 €
20+1 818 €+1 655 €+163 €
21+1 818 €+1 809 €+9 €
22+1 818 €+1 966 €-148 €
23+1 818 €+2 128 €-310 €
24+1 818 €+2 294 €-476 €
25+1 818 €+2 465 €-647 €
Total+45 450 €+12 434 €+33 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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