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Achat : Maison Merdrignac (22230)

Bien expiré
VilleMerdrignac (22)
Surface270m²
Coût Total255 714€
Loyer Annuel25 890€
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+585€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 680 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 621,04 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 270 m², 1 pièce, 8 chambres, 1512 m² de terrain, Cheminée, Structure/extérieur à rafraîchir

Merdrignac, Maison d'habitation - Idéal, proche ttes commodités, grand volume et jardin, au rdc salle à manger (cheminée), salon, cuisine A/E, salle de bains, wc. 1Er étage : 4 chbres, lingerie, wc. 2Ème étage : dégagement, 4 chbres. Atelier attenant (35 m²), dépe...

Ville : Merdrignac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.195250, -2.414030
Total : 255 714€
Prix d'acquisition : 167 680€
Travaux : 74 620€
Valeur du bien : 242 300€
Frais de notaire : 13 414€
Coût estimé : 13 414€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 2157€/mois
Loyer annuel estimé : 25890€/an
Fourchette totale : 1711€ - 2721€/mois
Fourchette annuelle : 20528€ - 32651€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :8.03% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 714€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 247,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :74,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 322,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 532,12€
Coût de l'assurance :22 374,98€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 157,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 572,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :585,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du mobilier
Quantité: 22 m² (12 m² + 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 620 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 200€
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 60€/m² = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation chambres: 120 m² × 90€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre pour revêtement et peinture)
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:1 320€
    Peinture salle à manger: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Merdrignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 890 €/an
Calcul : 2 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 714 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 743 €
Revenus locatifs : +25 890 €
Charges déductibles : -86 743 €
Résultat foncier Année 1 : -60 854 €(Déficit de 60 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 123 €/an
Revenus locatifs : +25 890 €
Charges déductibles : -12 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39453.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 992 €(65% de 167 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 963 €/an
Calcul : 108 992 € × 3,636% = 3 963 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 890 €86 751 €8 236 €-60 862 €21 400 €39 462 €39 462 €
226 407 €11 908 €8 013 €14 499 €--24 963 €
326 936 €11 678 €7 783 €15 257 €--9 705 €
427 474 €11 440 €7 545 €16 034 €---
528 024 €11 195 €7 300 €16 829 €---
628 584 €10 941 €7 046 €17 643 €---
729 156 €10 679 €6 784 €18 477 €---
829 739 €10 408 €6 513 €19 331 €---
930 334 €10 128 €6 233 €20 206 €---
1030 940 €9 839 €5 944 €21 102 €---
1131 559 €9 540 €5 645 €22 019 €---
1232 190 €9 232 €5 337 €22 959 €---
1332 834 €8 913 €5 018 €23 921 €---
1433 491 €8 583 €4 688 €24 907 €---
1534 161 €8 243 €4 348 €25 918 €---
1634 844 €7 892 €3 997 €26 952 €---
1735 541 €7 529 €3 634 €28 012 €---
1836 252 €7 154 €3 259 €29 098 €---
1936 977 €6 766 €2 871 €30 211 €---
2037 716 €6 366 €2 471 €31 351 €---
2138 471 €5 952 €2 057 €32 519 €---
2239 240 €5 525 €1 630 €33 715 €---
2340 025 €5 083 €1 188 €34 942 €---
2440 825 €4 627 €732 €36 198 €---
2541 642 €4 156 €261 €37 486 €---
TOTAL829 252 €290 527 €118 532 €538 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 538 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 437 €-6 420 €+11 857 €
2+5 437 €0 €+5 437 €
3+5 437 €0 €+5 437 €
4+5 437 €+1 899 €+3 538 €
5+5 437 €+5 049 €+388 €
6+5 437 €+5 293 €+144 €
7+5 437 €+5 543 €-106 €
8+5 437 €+5 799 €-362 €
9+5 437 €+6 062 €-625 €
10+5 437 €+6 330 €-893 €
11+5 437 €+6 606 €-1 169 €
12+5 437 €+6 888 €-1 451 €
13+5 437 €+7 176 €-1 739 €
14+5 437 €+7 472 €-2 035 €
15+5 437 €+7 775 €-2 338 €
16+5 437 €+8 086 €-2 649 €
17+5 437 €+8 404 €-2 967 €
18+5 437 €+8 729 €-3 292 €
19+5 437 €+9 063 €-3 626 €
20+5 437 €+9 405 €-3 968 €
21+5 437 €+9 756 €-4 319 €
22+5 437 €+10 115 €-4 678 €
23+5 437 €+10 482 €-5 045 €
24+5 437 €+10 859 €-5 422 €
25+5 437 €+11 246 €-5 809 €
Total+135 925 €+161 617 €+-25 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 128 jours
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