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MAISON DE BOURG A RENOVER

Bien expiré
VillePlougonver (22)
Surface94
Coût Total129 980
Loyer Annuel8 611
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-34
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 734,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Fabien VINGADASSALOM vous propose ce bien :

Meilleurs biens vous propose en exclusivité et à rénover et habitable en l'état, cette maison de bourg à vendre à Plougonver (22810), a 5 min de belle isle en terre, cette charmante maison de 1948 vous séduira par ses nombreux atouts. Proposée au prix attractif de 69 000€, elle offre un cadre de vie paisible et confortable. Avec ses 6 pièces, dont 4 chambres spacieuses, cette demeure est idéale pour une famille en quête de tranquillité.

La maison s'étend sur deux étages et bénéficie d'un accès de plain-pied, facilitant ainsi l'entrée pour les personnes à mobilité réduite. Le calme environnant est un véritable atout, tout en étant proche des commodités essentielles. Les familles apprécieront la proximité immédiate des écoles, garantissant un quotidien pratique et serein. Vous y trouverez un hall d'entré désservant une cuisine aménagée et équipée qui lui est attenant un cellier. Sur ce même niveau se trouve également un espacé séjour! Au premier étage, deux chambres ainsi qu'une salle d'eau et un wc vous attend, quand au second étage, une mezzanine desservant deux autre chambres vous attendent également.

Côté pratique, la maison dispose d'un système d'assainissement tout à l'égout et d'un équipement de chauffage performant. Le stationnement ne sera jamais un souci grâce à la présence d'un parking à proximité et d'espaces dédiés aux visiteurs.

Plougonver est une commune bretonne offrant un cadre de vie agréable, alliant nature et convivialité. Vous y trouverez toutes les commodités nécessaires, ainsi qu'un accès facile aux grandes villes environnantes. Ne manquez pas cette opportunité de devenir propriétaire d'une maison pleine de charme et de potentiel. Contactez-nous pour une visite et laissez-vous séduire par cette belle propriété.

Premier arrivé, premier servi!!\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plougonver
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22810
Coordonnées : 48.476949, -3.373866
Total : 129 980
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 55 460
Valeur du bien : 124 460
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8611€/an
Fourchette totale : 563€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 6754€ - 10978€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :642,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 732,60
Coût de l'assurance :11 373,25
Taxe foncière : 861,11€/an
Soit par mois : 71,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 460(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:3 760
    Isolation combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plougonver (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 611 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 980 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 113
Revenus locatifs : +8 611
Charges déductibles : -61 113
Résultat foncier Année 1 : -52 502(Déficit de 52 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 102
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 653 €/an
Revenus locatifs : +8 611
Charges déductibles : -5 653
Résultat foncier Années 2+ : 2 958 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31102.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 61161 1184 341-52 50621 400 €31 106 €31 106 €
28 7835 5424 2263 241--27 865 €
38 9595 4224 1063 537--24 328 €
49 1385 2993 9833 839--20 489 €
59 3215 1713 8554 150--16 339 €
69 5075 0393 7224 469--11 870 €
79 6984 9023 5864 796--7 074 €
89 8914 7603 4445 131--1 943 €
910 0894 6143 2985 476---
1010 2914 4623 1465 829---
1110 4974 3062 9906 191---
1210 7074 1442 8286 563---
1310 9213 9762 6606 945---
1411 1393 8032 4877 337---
1511 3623 6242 3087 739---
1611 5893 4382 1228 151---
1711 8213 2461 9308 575---
1812 0583 0481 7329 010---
1912 2992 8431 5279 456---
2012 5452 6311 3159 914---
2112 7962 4111 09510 384---
2213 0522 18486810 867---
2313 3131 94963311 363---
2413 5791 70739111 872---
2513 8501 45513912 395---
TOTAL275 817151 09462 733124 72321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 723
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 808-6 420+8 228
2+1 8080+1 808
3+1 8080+1 808
4+1 8080+1 808
5+1 8080+1 808
6+1 8080+1 808
7+1 8080+1 808
8+1 8080+1 808
9+1 808+1 060+748
10+1 808+1 749+59
11+1 808+1 857-49
12+1 808+1 969-161
13+1 808+2 083-275
14+1 808+2 201-393
15+1 808+2 322-514
16+1 808+2 445-637
17+1 808+2 572-764
18+1 808+2 703-895
19+1 808+2 837-1 029
20+1 808+2 974-1 166
21+1 808+3 115-1 307
22+1 808+3 260-1 452
23+1 808+3 409-1 601
24+1 808+3 562-1 754
25+1 808+3 719-1 911
Total+45 200+37 417+7 783
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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