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Maison à vendre - 5 pièces - 186,56 m2 - St Connan - 22 - BRETAGNE

Bien expiré
VilleSaint-Connan (22)
Surface186.56m²
Coût Total229 260€
Loyer Annuel15 826€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 186.56 m²
Prix au m² : 495,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

À Saint-Connan, découvrez cette propriété composée de deux maisons indépendantes pour une surface totale d'environ 187 m², implantée sur un terrain d'environ 1 hectare.Chaque maison offre 2 chambres ainsi qu'une grande pièce de vie agréable et lumineuse. Les habitations disposent de compteurs indépendants, ce qui permet d'envisager facilement un projet locatif, un regroupement familial ou une résidence principale avec logement complémentaire. La toiture de l'une des maisons a été entièrement refaite à neuf.Le terrain, spacieux et au calme, offre de nombreuses possibilités d'aménagement et un cadre de vie agréable à la campagne.

Ville : Saint-Connan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Total : 229 260€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 129 360€
Valeur du bien : 221 860€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186.56m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1319€/mois
Loyer annuel estimé : 15826€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1612€/mois
Fourchette annuelle : 12945€ - 19348€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 199,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 648,38€
Coût de l'assurance :20 060,25€
Taxe foncière : 1 582,60€/an
Soit par mois : 131,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 318,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 331,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186.56 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 186.56 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et carrelage usé
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du sol dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usure visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien de l'espace de rangement
Quantité: espace de rangement complet
Raison: État 2/5 visible - espace de rangement en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :129 360 €(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 960€
    Isolation combles: 186.56 m² × 40€/m² = 7462.4€, Main d'œuvre: 500€ (inclus dans le coût total) = 7460€
  • Chauffage:27 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 13500€
  • Menuiseries:36 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 18400€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 12000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 12000€
  • Revêtement sol chambres:3 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 1600€
  • Rafraîchissement salon:4 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 2000€
  • Rafraîchissement autres pièces:2 400€
    Peinture espace de rangement: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Connan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 826 €/an
Calcul : 1 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 129 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 395 €
Revenus locatifs : +15 826 €
Charges déductibles : -139 395 €
Résultat foncier Année 1 : -123 569 €(Déficit de 123 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 102 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 035 €/an
Revenus locatifs : +15 826 €
Charges déductibles : -10 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 102169.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 826 €139 403 €7 658 €-123 577 €21 400 €102 177 €102 177 €
216 143 €9 839 €7 454 €6 304 €--95 873 €
316 465 €9 628 €7 243 €6 838 €--89 035 €
416 795 €9 410 €7 025 €7 385 €--81 650 €
517 131 €9 184 €6 799 €7 946 €--73 704 €
617 473 €8 951 €6 566 €8 522 €--65 181 €
717 823 €8 709 €6 324 €9 113 €--56 068 €
818 179 €8 460 €6 075 €9 719 €--46 349 €
918 543 €8 202 €5 817 €10 341 €--36 007 €
1018 914 €7 935 €5 550 €10 979 €--25 028 €
1119 292 €7 658 €5 273 €11 634 €--13 395 €
1219 678 €7 373 €4 988 €12 305 €---
1320 071 €7 077 €4 692 €12 994 €---
1420 473 €6 771 €4 386 €13 701 €---
1520 882 €6 455 €4 070 €14 427 €---
1621 300 €6 128 €3 743 €15 172 €---
1721 726 €5 790 €3 405 €15 936 €---
1822 160 €5 440 €3 055 €16 720 €---
1922 603 €5 078 €2 693 €17 525 €---
2023 056 €4 704 €2 319 €18 352 €---
2123 517 €4 317 €1 932 €19 200 €---
2223 987 €3 916 €1 531 €20 071 €---
2324 467 €3 502 €1 117 €20 965 €---
2424 956 €3 074 €689 €21 882 €---
2525 455 €2 631 €246 €22 824 €---
TOTAL506 912 €299 634 €110 648 €207 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 323 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 323 €-6 420 €+9 743 €
2+3 323 €0 €+3 323 €
3+3 323 €0 €+3 323 €
4+3 323 €0 €+3 323 €
5+3 323 €0 €+3 323 €
6+3 323 €0 €+3 323 €
7+3 323 €0 €+3 323 €
8+3 323 €0 €+3 323 €
9+3 323 €0 €+3 323 €
10+3 323 €0 €+3 323 €
11+3 323 €0 €+3 323 €
12+3 323 €+3 692 €-369 €
13+3 323 €+3 898 €-575 €
14+3 323 €+4 110 €-787 €
15+3 323 €+4 328 €-1 005 €
16+3 323 €+4 551 €-1 228 €
17+3 323 €+4 781 €-1 458 €
18+3 323 €+5 016 €-1 693 €
19+3 323 €+5 258 €-1 935 €
20+3 323 €+5 505 €-2 182 €
21+3 323 €+5 760 €-2 437 €
22+3 323 €+6 021 €-2 698 €
23+3 323 €+6 289 €-2 966 €
24+3 323 €+6 565 €-3 242 €
25+3 323 €+6 847 €-3 524 €
Total+83 075 €+66 202 €+16 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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