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Maison 4 chambres avec jardin dans le bourg de Callac (22160)

Bien expiré
VilleCallac (22)
Surface106m²
Coût Total155 280€
Loyer Annuel8 977€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 877,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Une maison à usage d'habitation comprenant :

  • Au rez-de-chaussée surélevé : une entrée, une cuisine, un salon, trois chambres donc deux en enfilade, une salle d'eau wc
  • A l'étage : une chambre, une salle de bains avec wc, un grenier
  • Sous sol complet : garage, buanderie, atelier Jardin - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291991.pdf
Ville : Callac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22160
Coordonnées : 48.400026, -3.423426
Total : 155 280€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 54 840€
Valeur du bien : 147 840€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 748€/mois
Loyer annuel estimé : 8977€/an
Fourchette totale : 584€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7013€ - 11492€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 930,48€
Coût de l'assurance :13 587,00€
Taxe foncière : 897,72€/an
Soit par mois : 74,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 748,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non conformes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 1 maison
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier, pas de plomb

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 840 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Callac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 748 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 977 €/an
Calcul : 748 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 280 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 648 €
Revenus locatifs : +8 977 €
Charges déductibles : -61 648 €
Résultat foncier Année 1 : -52 671 €(Déficit de 52 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 271 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 808 €/an
Revenus locatifs : +8 977 €
Charges déductibles : -6 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31270.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 977 €61 653 €5 372 €-52 676 €21 400 €31 276 €31 276 €
29 157 €6 672 €5 231 €2 485 €--28 791 €
39 340 €6 526 €5 085 €2 813 €--25 978 €
49 527 €6 376 €4 934 €3 151 €--22 827 €
59 717 €6 219 €4 778 €3 498 €--19 329 €
69 912 €6 057 €4 616 €3 854 €--15 475 €
710 110 €5 890 €4 449 €4 220 €--11 255 €
810 312 €5 716 €4 275 €4 596 €--6 659 €
910 518 €5 537 €4 095 €4 982 €--1 677 €
1010 729 €5 350 €3 909 €5 378 €---
1110 943 €5 158 €3 716 €5 785 €---
1211 162 €4 958 €3 517 €6 204 €---
1311 385 €4 751 €3 310 €6 634 €---
1411 613 €4 537 €3 096 €7 076 €---
1511 845 €4 316 €2 874 €7 530 €---
1612 082 €4 086 €2 645 €7 996 €---
1712 324 €3 848 €2 407 €8 475 €---
1812 570 €3 602 €2 161 €8 968 €---
1912 822 €3 347 €1 906 €9 474 €---
2013 078 €3 083 €1 642 €9 995 €---
2113 340 €2 810 €1 369 €10 530 €---
2213 606 €2 527 €1 086 €11 080 €---
2313 879 €2 234 €792 €11 645 €---
2414 156 €1 930 €489 €12 226 €---
2514 439 €1 616 €174 €12 824 €---
TOTAL287 542 €168 800 €77 930 €118 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 885 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 885 €-6 420 €+8 305 €
2+1 885 €0 €+1 885 €
3+1 885 €0 €+1 885 €
4+1 885 €0 €+1 885 €
5+1 885 €0 €+1 885 €
6+1 885 €0 €+1 885 €
7+1 885 €0 €+1 885 €
8+1 885 €0 €+1 885 €
9+1 885 €0 €+1 885 €
10+1 885 €+1 110 €+775 €
11+1 885 €+1 736 €+149 €
12+1 885 €+1 861 €+24 €
13+1 885 €+1 990 €-105 €
14+1 885 €+2 123 €-238 €
15+1 885 €+2 259 €-374 €
16+1 885 €+2 399 €-514 €
17+1 885 €+2 543 €-658 €
18+1 885 €+2 690 €-805 €
19+1 885 €+2 842 €-957 €
20+1 885 €+2 998 €-1 113 €
21+1 885 €+3 159 €-1 274 €
22+1 885 €+3 324 €-1 439 €
23+1 885 €+3 493 €-1 608 €
24+1 885 €+3 668 €-1 783 €
25+1 885 €+3 847 €-1 962 €
Total+47 125 €+35 622 €+11 503 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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