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Appartement F2 - PONTORSON

Bien expiré
VillePontorson (50)
Surface47m²
Coût Total72 600€
Loyer Annuel5 720€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 60 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 276,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

HEUDES-LAINE IMMOBILIER vous présente en exclusivité, cet appartement de type F2 situé dans une résidence au calme comprenant : Entrée avec placards, séjour/salon, cuisine, chambre, salle de bains et WC. Un cave complète ce lot. Envie d'en savoir plus sur ce bien ? Rendez-vous dans notre agence HEUDES-LAINE Immobilier - SAINT-JAMES ou par téléphone au 02.33.89.55.10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 72 lots - dont 36 lots habitation. (Procédure en cours). Charges annuelles : 3266.75 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/279407.pdf

Ville : Pontorson
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50170
Coordonnées : 48.548079, -1.514144
Total : 72 600€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 67 800€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.11€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 477€/mois
Loyer annuel estimé : 5720€/an
Fourchette totale : 381€ - 596€/mois
Fourchette annuelle : 4576€ - 7149€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :18,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 378,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 387,36€
Coût de l'assurance :5 445,00€
Taxe foncière : 571,97€/an
Soit par mois : 47,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 272,23€/mois
Soit par an : 3 266,75€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 476,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 720 €/an
Calcul : 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 218 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 572 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 267 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 301 €
Revenus locatifs : +5 720 €
Charges déductibles : -14 301 €
Résultat foncier Année 1 : -8 581 €(Déficit de 8 581 €)
Imputable sur revenu global : 8 581 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 501 €/an
Revenus locatifs : +5 720 €
Charges déductibles : -6 501 €
Résultat foncier Années 2+ : -781 €/an(Déficit de 781 €)
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 720 €14 303 €2 447 €-8 583 €8 583 €--
25 834 €6 438 €2 382 €-604 €604 €--
35 951 €6 371 €2 315 €-420 €420 €--
46 070 €6 302 €2 245 €-232 €232 €--
56 191 €6 230 €2 173 €-39 €39 €--
66 315 €6 155 €2 099 €160 €---
76 441 €6 079 €2 022 €363 €---
86 570 €5 999 €1 942 €571 €---
96 702 €5 917 €1 860 €785 €---
106 836 €5 831 €1 775 €1 004 €---
116 972 €5 743 €1 687 €1 229 €---
127 112 €5 652 €1 596 €1 460 €---
137 254 €5 558 €1 501 €1 696 €---
147 399 €5 460 €1 404 €1 939 €---
157 547 €5 359 €1 303 €2 188 €---
167 698 €5 255 €1 198 €2 443 €---
177 852 €5 147 €1 090 €2 705 €---
188 009 €5 035 €978 €2 974 €---
198 169 €4 919 €862 €3 250 €---
208 333 €4 799 €743 €3 533 €---
218 499 €4 675 €619 €3 824 €---
228 669 €4 547 €491 €4 122 €---
238 843 €4 414 €358 €4 428 €---
249 019 €4 277 €221 €4 742 €---
259 200 €4 135 €79 €5 065 €---
TOTAL183 204 €144 600 €35 387 €38 604 €9 878 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 963 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 201 €-2 575 €+3 776 €
2+1 201 €-181 €+1 382 €
3+1 201 €-126 €+1 327 €
4+1 201 €-70 €+1 271 €
5+1 201 €-12 €+1 213 €
6+1 201 €+48 €+1 153 €
7+1 201 €+109 €+1 092 €
8+1 201 €+171 €+1 030 €
9+1 201 €+235 €+966 €
10+1 201 €+301 €+900 €
11+1 201 €+369 €+832 €
12+1 201 €+438 €+763 €
13+1 201 €+509 €+692 €
14+1 201 €+582 €+619 €
15+1 201 €+656 €+545 €
16+1 201 €+733 €+468 €
17+1 201 €+812 €+389 €
18+1 201 €+892 €+309 €
19+1 201 €+975 €+226 €
20+1 201 €+1 060 €+141 €
21+1 201 €+1 147 €+54 €
22+1 201 €+1 237 €-36 €
23+1 201 €+1 328 €-127 €
24+1 201 €+1 423 €-222 €
25+1 201 €+1 519 €-318 €
Total+30 025 €+11 581 €+18 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 217 jours
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