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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMortain (50)
Surface64.8m²
Coût Total90 356€
Loyer Annuel7 211€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 200 €
Surface : 64.8 m²
Prix au m² : 743,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Appartement (SH : 64 m² env.) situé au 4ème étage comprenant Entrée, cuisine aménagée, séjour, 1 chambre, salle de bains, wc Balcon - Cave - Parking commun Chauffage collectif fuel Logement précédemment loué 500 euros euros par mois, charges comprises

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires inclus de 9.55% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 44 000 euros. Dans une copropriété de 108 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1730.00 euros et 2370.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Mortain
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50140
Coordonnées : 48.647620, -0.943023
Total : 90 356€
Prix d'acquisition : 48 200€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 3 856€
Coût estimé : 3 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.8m²
Loyer prédit : 9.27€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 12.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7211€/an
Fourchette totale : 454€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 5454€ - 9534€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :635,5 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 180 €
Prix d'achat :48 200 €
Décote à l'achat :+7 020€ (+17.0%)
Marge achat-revente :-49 176€ (-119.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 356€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 473,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 897,60€
Coût de l'assurance :7 906,15€
Taxe foncière : 721,07€/an
Soit par mois : 60,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 600,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif fuel
Quantité: 1 système pour 64.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64.8 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 300€/fenêtre × 6 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200€
    Peinture et revêtement de sol: 12 m²: 80€/m² × 12 = 960€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mortain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 211 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 356 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 721 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 770 €
Revenus locatifs : +7 211 €
Charges déductibles : -44 770 €
Résultat foncier Année 1 : -37 560 €(Déficit de 37 560 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 470 €/an
Revenus locatifs : +7 211 €
Charges déductibles : -6 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16159.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 330 €(65% de 48 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 139 €/an
Calcul : 31 330 € × 3,636% = 1 139 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 211 €44 773 €3 036 €-37 563 €21 400 €16 163 €16 163 €
27 355 €6 393 €2 955 €962 €--15 200 €
37 502 €6 309 €2 872 €1 193 €--14 008 €
47 652 €6 223 €2 786 €1 429 €--12 579 €
57 805 €6 134 €2 696 €1 671 €--10 907 €
67 961 €6 041 €2 604 €1 920 €--8 987 €
78 120 €5 946 €2 509 €2 175 €--6 813 €
88 283 €5 847 €2 410 €2 436 €--4 377 €
98 448 €5 745 €2 307 €2 704 €--1 673 €
108 617 €5 639 €2 202 €2 978 €---
118 790 €5 530 €2 092 €3 260 €---
128 966 €5 416 €1 979 €3 549 €---
139 145 €5 299 €1 862 €3 846 €---
149 328 €5 178 €1 741 €4 150 €---
159 514 €5 053 €1 616 €4 462 €---
169 705 €4 923 €1 486 €4 781 €---
179 899 €4 789 €1 352 €5 110 €---
1810 097 €4 650 €1 213 €5 446 €---
1910 299 €4 507 €1 069 €5 792 €---
2010 505 €4 358 €921 €6 146 €---
2110 715 €4 204 €767 €6 510 €---
2210 929 €4 046 €608 €6 883 €---
2311 148 €3 881 €444 €7 267 €---
2411 371 €3 711 €274 €7 660 €---
2511 598 €3 535 €98 €8 063 €---
TOTAL230 961 €168 130 €43 898 €62 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514 €-6 420 €+7 934 €
2+1 514 €0 €+1 514 €
3+1 514 €0 €+1 514 €
4+1 514 €0 €+1 514 €
5+1 514 €0 €+1 514 €
6+1 514 €0 €+1 514 €
7+1 514 €0 €+1 514 €
8+1 514 €0 €+1 514 €
9+1 514 €0 €+1 514 €
10+1 514 €+391 €+1 123 €
11+1 514 €+978 €+536 €
12+1 514 €+1 065 €+449 €
13+1 514 €+1 154 €+360 €
14+1 514 €+1 245 €+269 €
15+1 514 €+1 338 €+176 €
16+1 514 €+1 434 €+80 €
17+1 514 €+1 533 €-19 €
18+1 514 €+1 634 €-120 €
19+1 514 €+1 738 €-224 €
20+1 514 €+1 844 €-330 €
21+1 514 €+1 953 €-439 €
22+1 514 €+2 065 €-551 €
23+1 514 €+2 180 €-666 €
24+1 514 €+2 298 €-784 €
25+1 514 €+2 419 €-905 €
Total+37 850 €+18 849 €+19 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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