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Maison 6 pièces 113 m²

Bien expiré
VilleBourbriac (22)
Surface113
Coût Total164 390
Loyer Annuel10 881
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 805,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 113 m²

iad France - Nathalie Le Bricquer vous propose: OPPORTUNITE A SAISIR - BELLE LONGERE DE 2 MAISONS MITOYENNES sans vis-à-vis, composée d'une pièce de vie avec coin cuisine, salle de bain et wc et à l'étage 2 chambres, et l'autre la seconde maison avec 2 chambres également, séjour ouverte sur cuisine. fosse septique à revoir, dépendance, jardin de 2 800 m². DES TRAVAUX SONT A PREVOIR !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Le Bricquer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 528958754, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 113 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bourbriac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22390
Coordonnées : 48.436060, -3.200544
Total : 164 390
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 66 110
Valeur du bien : 157 110
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10881€/an
Fourchette totale : 712€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8546€ - 13854€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 390
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 851,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 200,34
Coût de l'assurance :14 795,10
Taxe foncière : 1 088,12€/an
Soit par mois : 90,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par peinture
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fosse septique
Révision et mise aux normes de la fosse septique
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse septique à revoir - conformité nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 110(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 910
    Isolation des combles: 113 m² × 70€/m² = 7910€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12600€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 600
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² carrelage × 60€/m² = 120€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 580€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (installation incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Peinture salon:1 200
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie fosse septique:8 000
    Mise aux normes fosse septique: 8000€ (incluant diagnostic et travaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Bourbriac). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 881 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 390 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 080
Revenus locatifs : +10 881
Charges déductibles : -73 080
Résultat foncier Année 1 : -62 198(Déficit de 62 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 798
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 970 €/an
Revenus locatifs : +10 881
Charges déductibles : -6 970
Résultat foncier Années 2+ : 3 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40798.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 88173 0855 295-62 20421 400 €40 804 €40 804 €
211 0996 8315 1524 267--36 536 €
311 3216 6845 0044 637--31 899 €
411 5476 5314 8515 017--26 882 €
511 7786 3734 6935 406--21 477 €
612 0146 2104 5305 804--15 672 €
712 2546 0414 3616 213--9 459 €
812 4995 8674 1876 632--2 827 €
912 7495 6874 0077 062---
1013 0045 5013 8217 503---
1113 2645 3093 6297 955---
1213 5295 1113 4318 419---
1313 8004 9063 2268 894---
1414 0764 6943 0149 382---
1514 3584 4752 7959 882---
1614 6454 2492 56910 395---
1714 9384 0162 33610 922---
1815 2363 7752 09511 462---
1915 5413 5261 84612 016---
2015 8523 2681 58812 584---
2116 1693 0021 32213 167---
2216 4922 7281 04813 765---
2316 8222 44476414 378---
2417 1592 15147115 008---
2517 5021 84816815 654---
TOTAL348 529184 30976 200164 22121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 221
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 285-6 420+8 705
2+2 2850+2 285
3+2 2850+2 285
4+2 2850+2 285
5+2 2850+2 285
6+2 2850+2 285
7+2 2850+2 285
8+2 2850+2 285
9+2 285+1 271+1 014
10+2 285+2 251+34
11+2 285+2 387-102
12+2 285+2 526-241
13+2 285+2 668-383
14+2 285+2 815-530
15+2 285+2 965-680
16+2 285+3 119-834
17+2 285+3 277-992
18+2 285+3 438-1 153
19+2 285+3 605-1 320
20+2 285+3 775-1 490
21+2 285+3 950-1 665
22+2 285+4 129-1 844
23+2 285+4 314-2 029
24+2 285+4 502-2 217
25+2 285+4 696-2 411
Total+57 125+49 266+7 859
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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