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Immeuble 5 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleBourbriac (22)
Surface160m²
Coût Total180 240€
Loyer Annuel15 653€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 675 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble Bourbriac 7 pièce(s) 169 m2

Dans un bourg , avec tous commerces à proximité , immeuble AVEC TRAVAUX DE RENOVATION A PREVOIR ,composé d'un sous sol et de trois appartements . Au rez de chaussée :un appartement de type 2,comprenant entrée , cuisine, séjour , chambre , wc et salle d'eau ; Au 1er étage :un appartement de type 2 , comprenant entrée ,séjour , cuisine , chambre , wc et salle d'eau . Au 2 ème : un appartement de type 2 en duplex, comprenant :une entrée , séjour cuisine , salle d'eau et cellier , wc et une chambre ;A l'étage une pièce sous les combles ; En extérieur ,une cour accessible par les parties communes et l'appartement du rez de chaussée ainsi qu' un appentis .

Référence agence : 12149 Référence annonce : ZGP3-KTV-4XB Date de réalisation du diagnostic : 09/08/2023 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 120 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bourbriac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22390
Coordonnées : 48.466694, -3.234633
Total : 180 240€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 171 600€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1304€/mois
Loyer annuel estimé : 15653€/an
Fourchette totale : 1037€ - 1640€/mois
Fourchette annuelle : 12450€ - 19681€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 989,73€
Coût de l'assurance :15 771,00€
Taxe foncière : 1 565,31€/an
Soit par mois : 130,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 304,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique avec remplacement des fenêtres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des dégâts au plafond et rafraîchissement des murs, y compris peinture
Quantité: 30 m² (15 m² pour chaque partie du salon)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon avec usure et dégâts nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 12 m² (pour 1 chambre)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:14 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 800€ = 12800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:24 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Réparation plafond: 1 réparation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourbriac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 653 €/an
Calcul : 1 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 811 €
Revenus locatifs : +15 653 €
Charges déductibles : -71 811 €
Résultat foncier Année 1 : -56 157 €(Déficit de 56 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 211 €/an
Revenus locatifs : +15 653 €
Charges déductibles : -8 211 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34757.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 653 €71 816 €6 020 €-56 163 €21 400 €34 763 €34 763 €
215 966 €8 056 €5 860 €7 910 €--26 853 €
316 285 €7 890 €5 694 €8 395 €--18 458 €
416 611 €7 719 €5 523 €8 892 €--9 566 €
516 943 €7 541 €5 345 €9 402 €--164 €
617 282 €7 358 €5 162 €9 924 €---
717 628 €7 168 €4 972 €10 460 €---
817 980 €6 972 €4 776 €11 008 €---
918 340 €6 769 €4 573 €11 571 €---
1018 707 €6 559 €4 363 €12 148 €---
1119 081 €6 342 €4 146 €12 739 €---
1219 463 €6 117 €3 921 €13 345 €---
1319 852 €5 885 €3 689 €13 967 €---
1420 249 €5 645 €3 448 €14 604 €---
1520 654 €5 396 €3 200 €15 258 €---
1621 067 €5 139 €2 943 €15 928 €---
1721 488 €4 873 €2 677 €16 615 €---
1821 918 €4 598 €2 402 €17 320 €---
1922 356 €4 313 €2 117 €18 043 €---
2022 804 €4 019 €1 823 €18 784 €---
2123 260 €3 715 €1 519 €19 545 €---
2223 725 €3 400 €1 204 €20 325 €---
2324 199 €3 074 €878 €21 125 €---
2424 683 €2 738 €542 €21 946 €---
2525 177 €2 389 €193 €22 788 €---
TOTAL501 373 €205 493 €86 990 €295 880 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 287 €-6 420 €+9 707 €
2+3 287 €0 €+3 287 €
3+3 287 €0 €+3 287 €
4+3 287 €0 €+3 287 €
5+3 287 €0 €+3 287 €
6+3 287 €+2 928 €+359 €
7+3 287 €+3 138 €+149 €
8+3 287 €+3 303 €-16 €
9+3 287 €+3 471 €-184 €
10+3 287 €+3 644 €-357 €
11+3 287 €+3 822 €-535 €
12+3 287 €+4 004 €-717 €
13+3 287 €+4 190 €-903 €
14+3 287 €+4 381 €-1 094 €
15+3 287 €+4 577 €-1 290 €
16+3 287 €+4 778 €-1 491 €
17+3 287 €+4 985 €-1 698 €
18+3 287 €+5 196 €-1 909 €
19+3 287 €+5 413 €-2 126 €
20+3 287 €+5 635 €-2 348 €
21+3 287 €+5 863 €-2 576 €
22+3 287 €+6 097 €-2 810 €
23+3 287 €+6 337 €-3 050 €
24+3 287 €+6 584 €-3 297 €
25+3 287 €+6 836 €-3 549 €
Total+82 175 €+88 764 €+-6 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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