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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface53
Coût Total110 087
Loyer Annuel8 061
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 840 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 487,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 53 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1974, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Orientation Est

A VENDRE APPARTEMENT T2 SAINT BRIEUC Nous vous propose dans une petite copropriété proche centre centre ville et gare, un appartement situé au premier étage sans ascenseur, composé d'une vaste entrée, une grande chambre de 12m² avec balcon, un dressing, un séjour, une cuisine avec loggia, une salle de bains, wc séparé. Une cave, un emplacement de stationnement privé, local Vélos. TRES LUMINEUX, SPACIEUX, Appartement traversant exposition Est/Ouest.

Honoraires inclus de 8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 73 000 euros. Dans une copropriété de 31 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 010 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1800.00 euros et 2480.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.514580, -2.772290
Total : 110 087
Prix d'acquisition : 78 840
Travaux : 24 940
Valeur du bien : 103 780
Frais de notaire : 6 307
Coût estimé : 6 307
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53
Loyer prédit : 12.67€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8061€/an
Fourchette totale : 553€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 6631€ - 9799€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 087
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 131,59
Coût de l'assurance :9 632,61
Taxe foncière : 1 010,00€/an
Soit par mois : 84,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 84,17€/mois
Soit par an : 1 010,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 671,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 40 m² (2 salons)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 940(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 680
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 6 m² × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1200€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 260
    Rénovation chambre 12 m²: Parquet flottant 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs/plafonds 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 500
    Rafraîchissement salon 40 m²: Peinture murs/plafonds 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 087 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 010 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 019
Revenus locatifs : +8 061
Charges déductibles : -31 019
Résultat foncier Année 1 : -22 958(Déficit de 22 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 558
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 079 €/an
Revenus locatifs : +8 061
Charges déductibles : -6 079
Résultat foncier Années 2+ : 1 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1558.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 840
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 246(65% de 78 840 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 863 €/an
Calcul : 51 246 € × 3,636% = 1 863
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 06131 0223 677-22 96221 400 €1 562 €1 562 €
28 2225 9843 5792 237---
38 3865 8833 4782 503---
48 5545 7783 3732 776---
58 7255 6703 2653 055---
68 9005 5583 1533 342---
79 0785 4423 0373 635---
89 2595 3222 9173 937---
99 4445 1982 7934 246---
109 6335 0702 6654 563---
119 8264 9372 5324 888---
1210 0224 8002 3955 222---
1310 2234 6582 2535 565---
1410 4274 5122 1065 916---
1510 6364 3601 9546 276---
1610 8494 2031 7976 646---
1711 0664 0401 6357 025---
1811 2873 8721 4677 415---
1911 5133 6991 2937 814---
2011 7433 5191 1148 224---
2111 9783 3339288 645---
2212 2173 1417359 077---
2312 4622 9425369 520---
2412 7112 7363319 975---
2512 9652 52311810 442---
TOTAL258 186138 20453 132119 98221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 982
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693-6 420+8 113
2+1 693+203+1 490
3+1 693+751+942
4+1 693+833+860
5+1 693+917+776
6+1 693+1 002+691
7+1 693+1 091+602
8+1 693+1 181+512
9+1 693+1 274+419
10+1 693+1 369+324
11+1 693+1 467+226
12+1 693+1 567+126
13+1 693+1 669+24
14+1 693+1 775-82
15+1 693+1 883-190
16+1 693+1 994-301
17+1 693+2 108-415
18+1 693+2 224-531
19+1 693+2 344-651
20+1 693+2 467-774
21+1 693+2 593-900
22+1 693+2 723-1 030
23+1 693+2 856-1 163
24+1 693+2 992-1 299
25+1 693+3 133-1 440
Total+42 325+35 995+6 330
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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