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Maison 6 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleGuingamp (22)
Surface94m²
Coût Total153 666€
Loyer Annuel9 600€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 450 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 026,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 94 m²

En hyper centre de Guingamp, tous commerces et commodités à pied, maison à rénover entièrement ! Idéale investisseur, première acquisition ou vie de famille, Elle se déploie sur environ 100m2 : En ré de chaussée : Entrée, Salon / Séjour, Cuisine, Toilettes, Garage, Au premier étage : Palier, Salle d'eau, 4 Chambres, Dégagement, Salle de douche, ... Jardin, ... Tout à l'égout, Toute notre équipe est à votre entière disposition !

Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/06/2025

Consommation énergie primaire : 354 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.562897, -3.145840
Total : 153 666€
Prix d'acquisition : 96 450€
Travaux : 49 500€
Valeur du bien : 145 950€
Frais de notaire : 7 716€
Coût estimé : 7 716€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9600€/an
Fourchette totale : 624€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7488€ - 12306€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 666€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 794,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 229,41€
Coût de l'assurance :13 445,77€
Taxe foncière : 959,98€/an
Soit par mois : 80,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du hall d'entrée avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 500 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 760€
    Isolation combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:5 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Hall d'entrée - Rénovation:600€
    Rénovation hall d'entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant peinture et revêtement de sol)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Guingamp). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région, tenant compte des spécificités locales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 666 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 942 €
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -55 942 €
Résultat foncier Année 1 : -46 343 €(Déficit de 46 343 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 943 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 442 €/an
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -6 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24942.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 693 €(65% de 96 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 280 €/an
Calcul : 62 693 € × 3,636% = 2 280 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 600 €55 947 €4 949 €-46 347 €21 400 €24 947 €24 947 €
29 792 €6 313 €4 816 €3 478 €--21 469 €
39 988 €6 175 €4 677 €3 813 €--17 656 €
410 187 €6 032 €4 534 €4 155 €--13 501 €
510 391 €5 884 €4 387 €4 507 €--8 995 €
610 599 €5 732 €4 234 €4 867 €--4 128 €
710 811 €5 574 €4 077 €5 237 €---
811 027 €5 412 €3 914 €5 616 €---
911 248 €5 243 €3 746 €6 004 €---
1011 473 €5 070 €3 572 €6 403 €---
1111 702 €4 890 €3 392 €6 812 €---
1211 936 €4 705 €3 207 €7 231 €---
1312 175 €4 513 €3 015 €7 662 €---
1412 418 €4 315 €2 817 €8 103 €---
1512 667 €4 111 €2 613 €8 556 €---
1612 920 €3 900 €2 402 €9 020 €---
1713 178 €3 681 €2 184 €9 497 €---
1813 442 €3 456 €1 958 €9 986 €---
1913 711 €3 223 €1 725 €10 488 €---
2013 985 €2 982 €1 485 €11 003 €---
2114 265 €2 734 €1 236 €11 531 €---
2214 550 €2 477 €979 €12 073 €---
2314 841 €2 212 €714 €12 629 €---
2415 138 €1 938 €440 €13 200 €---
2515 441 €1 655 €157 €13 786 €---
TOTAL307 483 €158 175 €71 229 €149 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €0 €+2 016 €
5+2 016 €0 €+2 016 €
6+2 016 €0 €+2 016 €
7+2 016 €+333 €+1 683 €
8+2 016 €+1 685 €+331 €
9+2 016 €+1 801 €+215 €
10+2 016 €+1 921 €+95 €
11+2 016 €+2 044 €-28 €
12+2 016 €+2 169 €-153 €
13+2 016 €+2 298 €-282 €
14+2 016 €+2 431 €-415 €
15+2 016 €+2 567 €-551 €
16+2 016 €+2 706 €-690 €
17+2 016 €+2 849 €-833 €
18+2 016 €+2 996 €-980 €
19+2 016 €+3 146 €-1 130 €
20+2 016 €+3 301 €-1 285 €
21+2 016 €+3 459 €-1 443 €
22+2 016 €+3 622 €-1 606 €
23+2 016 €+3 789 €-1 773 €
24+2 016 €+3 960 €-1 944 €
25+2 016 €+4 136 €-2 120 €
Total+50 400 €+44 793 €+5 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 128 jours
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