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Maison Le Merzer 4 pièce(s) 121 m2

Bien expiré
VilleMerzer (22)
Surface121m²
Coût Total178 660€
Loyer Annuel11 507€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 066,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Venez découvrir cette maison en pierre, mitoyenne des deux côtés, dans le centre de la commune de Le Merzer. Le bien dispose d'une vie de plain pied, proche des commodités (boulangerie, bar/tabac à pied), à 5 minutes des grandes surfaces (Saint Agathon/Guingamp), 8 min de la gare de Guingamp et 20 minutes des plages. Maison d'habitation comprenant au rez de chaussée: une entrée donnant sur un salon / séjour, une chambre, cuisine, salle d'eau avec WC, buanderie. A l'étage: 2 chambres, un bureau, une salle d'eau. Concernant les extérieurs: un carport. Assainissement : Tout à l'égout Chauffage: électrique Cheminée avec foyer ouvert Menuiseries double vitrage - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126900.pdf

Ville : Merzer
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.577726, -3.064643
Total : 178 660€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 39 340€
Valeur du bien : 168 340€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11507€/an
Fourchette totale : 748€ - 1230€/mois
Fourchette annuelle : 8975€ - 14754€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 227,17€
Coût de l'assurance :15 632,75€
Taxe foncière : 1 150,74€/an
Soit par mois : 95,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 340 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:7 260€
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 507 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 151 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 078 €
Revenus locatifs : +11 507 €
Charges déductibles : -47 078 €
Résultat foncier Année 1 : -35 570 €(Déficit de 35 570 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 170 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 738 €/an
Revenus locatifs : +11 507 €
Charges déductibles : -7 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14170.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 507 €47 084 €5 967 €-35 576 €21 400 €14 176 €14 176 €
211 738 €7 585 €5 809 €4 153 €--10 023 €
311 972 €7 420 €5 644 €4 552 €--5 471 €
412 212 €7 250 €5 474 €4 961 €--510 €
512 456 €7 075 €5 298 €5 381 €---
612 705 €6 893 €5 117 €5 812 €---
712 959 €6 705 €4 929 €6 255 €---
813 218 €6 510 €4 734 €6 708 €---
913 483 €6 309 €4 533 €7 174 €---
1013 752 €6 101 €4 325 €7 652 €---
1114 027 €5 885 €4 109 €8 142 €---
1214 308 €5 663 €3 887 €8 645 €---
1314 594 €5 433 €3 656 €9 162 €---
1414 886 €5 194 €3 418 €9 692 €---
1515 184 €4 948 €3 172 €10 236 €---
1615 487 €4 693 €2 917 €10 794 €---
1715 797 €4 429 €2 653 €11 368 €---
1816 113 €4 157 €2 381 €11 956 €---
1916 435 €3 875 €2 099 €12 561 €---
2016 764 €3 583 €1 807 €13 181 €---
2117 099 €3 281 €1 505 €13 818 €---
2217 441 €2 969 €1 193 €14 472 €---
2317 790 €2 647 €871 €15 144 €---
2418 146 €2 313 €537 €15 833 €---
2518 509 €1 968 €191 €16 541 €---
TOTAL368 586 €169 968 €86 227 €198 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 417 €-6 420 €+8 837 €
2+2 417 €0 €+2 417 €
3+2 417 €0 €+2 417 €
4+2 417 €0 €+2 417 €
5+2 417 €+1 462 €+955 €
6+2 417 €+1 744 €+673 €
7+2 417 €+1 876 €+541 €
8+2 417 €+2 013 €+404 €
9+2 417 €+2 152 €+265 €
10+2 417 €+2 296 €+121 €
11+2 417 €+2 443 €-26 €
12+2 417 €+2 594 €-177 €
13+2 417 €+2 749 €-332 €
14+2 417 €+2 908 €-491 €
15+2 417 €+3 071 €-654 €
16+2 417 €+3 238 €-821 €
17+2 417 €+3 410 €-993 €
18+2 417 €+3 587 €-1 170 €
19+2 417 €+3 768 €-1 351 €
20+2 417 €+3 954 €-1 537 €
21+2 417 €+4 145 €-1 728 €
22+2 417 €+4 342 €-1 925 €
23+2 417 €+4 543 €-2 126 €
24+2 417 €+4 750 €-2 333 €
25+2 417 €+4 962 €-2 545 €
Total+60 425 €+59 585 €+840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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