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Duplex 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface78
Coût Total173 080
Loyer Annuel9 341
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-229
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 487,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 78 m²

L’office notarial Anne GANNAT vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif


Adresse du bien : 58 rue du Docteur Rahuel 22000 ST BRIEUC


Immobilier.notaires et l'office notarial MAITRE Anne GANNAT vous proposent : Appartement à vendre en Immo-interactif


Appartement en duplex exposé plein sud avec terrasse de 9 m2 comprenant entrée, une première chambre, WC, séjour avec coin cuisine aménagé ; à l'étage dégagement avec placard, deux chambres, salle d'eau avec WC. Une place de parking privative complète cette offre. taxe foncière 1215 euros (dont 235 euros pour les ordures ménagères) logement actuellement libre. Arrêt de bus à proximité immédiate. Vente en immo interractif


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 116 000,00 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 500 euros.
  • Réception des offres du 10/[Coordonnées masquées] au 11/[Coordonnées masquées] sur le site Immobilier.notaires.

Visites : aucune visite possible entre les 23 et 27 mars et le 30 mars et le 3 avril inclus Contact : [Coordonnées masquées]


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 116 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 500 euros.
  • Réception des offres du 10/04/2026 à 17:30 au 11/04/2026 à 17:30 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l’étude Anne GANNAT - Notaires à Lanvollon - N° SIRET : 51197140000029


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Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 35 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/02/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.496210, -2.749356
Total : 173 080
Prix d'acquisition : 116 000
Travaux : 47 800
Valeur du bien : 163 800
Frais de notaire : 9 280
Coût estimé : 9 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9341€/an
Fourchette totale : 617€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7407€ - 11779€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 534,07
Coût de l'assurance :15 144,50
Taxe foncière : 1 215,00€/an
Soit par mois : 101,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique, faisable individuellement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:7 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 341 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 080 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 396
Revenus locatifs : +9 341
Charges déductibles : -55 396
Résultat foncier Année 1 : -46 055(Déficit de 46 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 655
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 596 €/an
Revenus locatifs : +9 341
Charges déductibles : -7 596
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24655.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 34155 4025 781-46 06121 400 €24 661 €24 661 €
29 5287 4485 6272 080--22 581 €
39 7187 2895 4682 429--20 152 €
49 9137 1245 3032 789--17 363 €
510 1116 9545 1333 157--14 206 €
610 3136 7784 9573 535--10 671 €
710 5196 5954 7753 924--6 747 €
810 7306 4074 5864 323--2 424 €
910 9446 2124 3914 732---
1011 1636 0104 1905 153---
1111 3865 8023 9815 585---
1211 6145 5863 7656 028---
1311 8465 3633 5426 483---
1412 0835 1323 3116 951---
1512 3254 8943 0737 431---
1612 5724 6472 8267 925---
1712 8234 3912 5718 432---
1813 0794 1272 3068 952---
1913 3413 8542 0339 487---
2013 6083 5711 75110 036---
2113 8803 2791 45810 601---
2214 1582 9771 15611 181---
2314 4412 66484311 777---
2414 7302 34152012 389---
2515 0242 00618513 018---
TOTAL299 191176 85483 534122 33721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 337
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 962-6 420+8 382
2+1 9620+1 962
3+1 9620+1 962
4+1 9620+1 962
5+1 9620+1 962
6+1 9620+1 962
7+1 9620+1 962
8+1 9620+1 962
9+1 962+692+1 270
10+1 962+1 546+416
11+1 962+1 675+287
12+1 962+1 808+154
13+1 962+1 945+17
14+1 962+2 085-123
15+1 962+2 229-267
16+1 962+2 377-415
17+1 962+2 529-567
18+1 962+2 686-724
19+1 962+2 846-884
20+1 962+3 011-1 049
21+1 962+3 180-1 218
22+1 962+3 354-1 392
23+1 962+3 533-1 571
24+1 962+3 717-1 755
25+1 962+3 905-1 943
Total+49 050+36 701+12 349
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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