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Duplex 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface78m²
Coût Total173 080€
Loyer Annuel9 341€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 487,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 78 m²

L’office notarial Anne GANNAT vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif


Adresse du bien : 58 rue du Docteur Rahuel 22000 ST BRIEUC


Immobilier.notaires et l'office notarial MAITRE Anne GANNAT vous proposent : Appartement à vendre en Immo-interactif


Appartement en duplex exposé plein sud avec terrasse de 9 m2 comprenant entrée, une première chambre, WC, séjour avec coin cuisine aménagé ; à l'étage dégagement avec placard, deux chambres, salle d'eau avec WC. Une place de parking privative complète cette offre. taxe foncière 1215 euros (dont 235 euros pour les ordures ménagères) logement actuellement libre. Arrêt de bus à proximité immédiate. Vente en immo interractif


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 116 000,00 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 500 euros.
  • Réception des offres du 10/[Coordonnées masquées] au 11/[Coordonnées masquées] sur le site Immobilier.notaires.

Visites : aucune visite possible entre les 23 et 27 mars et le 30 mars et le 3 avril inclus Contact : [Coordonnées masquées]


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 116 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 500 euros.
  • Réception des offres du 10/04/2026 à 17:30 au 11/04/2026 à 17:30 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l’étude Anne GANNAT - Notaires à Lanvollon - N° SIRET : 51197140000029


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Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 35 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/02/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.496210, -2.749356
Total : 173 080€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 163 800€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9341€/an
Fourchette totale : 617€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7407€ - 11779€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :50,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 534,07€
Coût de l'assurance :15 144,50€
Taxe foncière : 1 215,00€/an
Soit par mois : 101,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 778,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique, faisable individuellement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 341 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 215 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 396 €
Revenus locatifs : +9 341 €
Charges déductibles : -55 396 €
Résultat foncier Année 1 : -46 055 €(Déficit de 46 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 596 €/an
Revenus locatifs : +9 341 €
Charges déductibles : -7 596 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24655.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 341 €55 402 €5 781 €-46 061 €21 400 €24 661 €24 661 €
29 528 €7 448 €5 627 €2 080 €--22 581 €
39 718 €7 289 €5 468 €2 429 €--20 152 €
49 913 €7 124 €5 303 €2 789 €--17 363 €
510 111 €6 954 €5 133 €3 157 €--14 206 €
610 313 €6 778 €4 957 €3 535 €--10 671 €
710 519 €6 595 €4 775 €3 924 €--6 747 €
810 730 €6 407 €4 586 €4 323 €--2 424 €
910 944 €6 212 €4 391 €4 732 €---
1011 163 €6 010 €4 190 €5 153 €---
1111 386 €5 802 €3 981 €5 585 €---
1211 614 €5 586 €3 765 €6 028 €---
1311 846 €5 363 €3 542 €6 483 €---
1412 083 €5 132 €3 311 €6 951 €---
1512 325 €4 894 €3 073 €7 431 €---
1612 572 €4 647 €2 826 €7 925 €---
1712 823 €4 391 €2 571 €8 432 €---
1813 079 €4 127 €2 306 €8 952 €---
1913 341 €3 854 €2 033 €9 487 €---
2013 608 €3 571 €1 751 €10 036 €---
2113 880 €3 279 €1 458 €10 601 €---
2214 158 €2 977 €1 156 €11 181 €---
2314 441 €2 664 €843 €11 777 €---
2414 730 €2 341 €520 €12 389 €---
2515 024 €2 006 €185 €13 018 €---
TOTAL299 191 €176 854 €83 534 €122 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 962 €-6 420 €+8 382 €
2+1 962 €0 €+1 962 €
3+1 962 €0 €+1 962 €
4+1 962 €0 €+1 962 €
5+1 962 €0 €+1 962 €
6+1 962 €0 €+1 962 €
7+1 962 €0 €+1 962 €
8+1 962 €0 €+1 962 €
9+1 962 €+692 €+1 270 €
10+1 962 €+1 546 €+416 €
11+1 962 €+1 675 €+287 €
12+1 962 €+1 808 €+154 €
13+1 962 €+1 945 €+17 €
14+1 962 €+2 085 €-123 €
15+1 962 €+2 229 €-267 €
16+1 962 €+2 377 €-415 €
17+1 962 €+2 529 €-567 €
18+1 962 €+2 686 €-724 €
19+1 962 €+2 846 €-884 €
20+1 962 €+3 011 €-1 049 €
21+1 962 €+3 180 €-1 218 €
22+1 962 €+3 354 €-1 392 €
23+1 962 €+3 533 €-1 571 €
24+1 962 €+3 717 €-1 755 €
25+1 962 €+3 905 €-1 943 €
Total+49 050 €+36 701 €+12 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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