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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VillePlérin (22)
Surface120m²
Coût Total220 024€
Loyer Annuel13 964€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 148,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, Chauffage individuel, Cuisine aucune, Salle à manger, Terrain de 240 m², Travaux

Bien Située sur la commune de Plerin, cette maison en pierres et agglomérés de ciment, coiffée d'une toiture en ardoises, offre de très beaux volumes pour qui souhaite créer un intérieur à son image.

Elle comprend:

  • au Rez-de-chaussée, une cuisine, un salon/salle à manger avec cheminée, une dépendance attenante permettant une extension ou un bel atelier.
  • au 1er étage, une grande pièce traversante, facilement divisible en deux chambres et une salle de bains
  • au dernier étage, une chambre et deux greniers, parfaits pour gagner encore en surface utile. À l'extérieur, un petit terrain de 120 m² environ accompagne la maison. Pour les ambitieux et les amoureux d'espace, il est possible d'acquérir en plus une belle parcelle arrière d'environ 4 500 m², idéale pour un projet plus vaste. Une maison pleine de cachet, qui attend simplement la bonne vision et un peu d'huile de coude pour révéler tout son potentiel. Un dossier complet vous sera remis sur demande.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Régine CORBEAU URVOAS (EI) Agent Commercial RSAC 422.269.761 Saint-Brieuc. Plus d'informations (réf. 85002122082). Honoraires : 7 800 euros TTC (6 %) inclus charge acquéreur (130 000 euros hors honoraires). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Plérin
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22190
Coordonnées : 48.531960, -2.749990
Total : 220 024€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 71 200€
Valeur du bien : 209 000€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13964€/an
Fourchette totale : 958€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 11498€ - 16958€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 139,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 988,59€
Coût de l'assurance :19 802,16€
Taxe foncière : 1 396,38€/an
Soit par mois : 116,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE A - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE A - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes électriques requise
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 120 m² de plomberie
Raison: Mise aux normes plomberie requise

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 800€
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plérin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 024 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 468 €
Revenus locatifs : +13 964 €
Charges déductibles : -80 468 €
Résultat foncier Année 1 : -66 504 €(Déficit de 66 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 268 €/an
Revenus locatifs : +13 964 €
Charges déductibles : -9 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45104.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 964 €80 475 €7 087 €-66 511 €21 400 €45 111 €45 111 €
214 243 €9 083 €6 895 €5 160 €--39 952 €
314 528 €8 885 €6 697 €5 643 €--34 309 €
414 818 €8 681 €6 492 €6 138 €--28 172 €
515 115 €8 469 €6 281 €6 645 €--21 526 €
615 417 €8 251 €6 063 €7 166 €--14 360 €
715 725 €8 025 €5 837 €7 700 €--6 660 €
816 040 €7 792 €5 604 €8 248 €---
916 361 €7 551 €5 363 €8 809 €---
1016 688 €7 303 €5 114 €9 385 €---
1117 022 €7 046 €4 857 €9 976 €---
1217 362 €6 780 €4 592 €10 582 €---
1317 709 €6 506 €4 317 €11 204 €---
1418 064 €6 223 €4 034 €11 841 €---
1518 425 €5 930 €3 741 €12 495 €---
1618 793 €5 627 €3 439 €13 166 €---
1719 169 €5 315 €3 126 €13 854 €---
1819 553 €4 992 €2 804 €14 560 €---
1919 944 €4 659 €2 470 €15 285 €---
2020 343 €4 314 €2 126 €16 028 €---
2120 749 €3 958 €1 770 €16 791 €---
2221 164 €3 591 €1 402 €17 574 €---
2321 588 €3 211 €1 022 €18 377 €---
2422 019 €2 818 €630 €19 201 €---
2522 460 €2 413 €225 €20 047 €---
TOTAL447 264 €227 900 €101 989 €219 364 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 364 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 932 €-6 420 €+9 352 €
2+2 932 €0 €+2 932 €
3+2 932 €0 €+2 932 €
4+2 932 €0 €+2 932 €
5+2 932 €0 €+2 932 €
6+2 932 €0 €+2 932 €
7+2 932 €0 €+2 932 €
8+2 932 €+476 €+2 456 €
9+2 932 €+2 643 €+289 €
10+2 932 €+2 816 €+116 €
11+2 932 €+2 993 €-61 €
12+2 932 €+3 175 €-243 €
13+2 932 €+3 361 €-429 €
14+2 932 €+3 552 €-620 €
15+2 932 €+3 749 €-817 €
16+2 932 €+3 950 €-1 018 €
17+2 932 €+4 156 €-1 224 €
18+2 932 €+4 368 €-1 436 €
19+2 932 €+4 585 €-1 653 €
20+2 932 €+4 809 €-1 877 €
21+2 932 €+5 037 €-2 105 €
22+2 932 €+5 272 €-2 340 €
23+2 932 €+5 513 €-2 581 €
24+2 932 €+5 760 €-2 828 €
25+2 932 €+6 014 €-3 082 €
Total+73 300 €+65 809 €+7 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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