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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VillePlérin (22)
Surface120
Coût Total220 024
Loyer Annuel13 964
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 148,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, Chauffage individuel, Cuisine aucune, Salle à manger, Terrain de 240 m², Travaux

Bien Située sur la commune de Plerin, cette maison en pierres et agglomérés de ciment, coiffée d'une toiture en ardoises, offre de très beaux volumes pour qui souhaite créer un intérieur à son image.

Elle comprend:

  • au Rez-de-chaussée, une cuisine, un salon/salle à manger avec cheminée, une dépendance attenante permettant une extension ou un bel atelier.
  • au 1er étage, une grande pièce traversante, facilement divisible en deux chambres et une salle de bains
  • au dernier étage, une chambre et deux greniers, parfaits pour gagner encore en surface utile. À l'extérieur, un petit terrain de 120 m² environ accompagne la maison. Pour les ambitieux et les amoureux d'espace, il est possible d'acquérir en plus une belle parcelle arrière d'environ 4 500 m², idéale pour un projet plus vaste. Une maison pleine de cachet, qui attend simplement la bonne vision et un peu d'huile de coude pour révéler tout son potentiel. Un dossier complet vous sera remis sur demande.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Régine CORBEAU URVOAS (EI) Agent Commercial RSAC 422.269.761 Saint-Brieuc. Plus d'informations (réf. 85002122082). Honoraires : 7 800 euros TTC (6 %) inclus charge acquéreur (130 000 euros hors honoraires). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Plérin
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22190
Coordonnées : 48.531960, -2.749990
Total : 220 024
Prix d'acquisition : 137 800
Travaux : 71 200
Valeur du bien : 209 000
Frais de notaire : 11 024
Coût estimé : 11 024
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13964€/an
Fourchette totale : 958€ - 1413€/mois
Fourchette annuelle : 11498€ - 16958€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 024
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 139,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 988,59
Coût de l'assurance :19 802,16
Taxe foncière : 1 396,38€/an
Soit par mois : 116,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 163,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE A - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE A - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes électriques requise
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 120 m² de plomberie
Raison: Mise aux normes plomberie requise

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 200(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 800
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plérin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 024 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 396 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 468
Revenus locatifs : +13 964
Charges déductibles : -80 468
Résultat foncier Année 1 : -66 504(Déficit de 66 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 104
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 268 €/an
Revenus locatifs : +13 964
Charges déductibles : -9 268
Résultat foncier Années 2+ : 4 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45104.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 96480 4757 087-66 51121 400 €45 111 €45 111 €
214 2439 0836 8955 160--39 952 €
314 5288 8856 6975 643--34 309 €
414 8188 6816 4926 138--28 172 €
515 1158 4696 2816 645--21 526 €
615 4178 2516 0637 166--14 360 €
715 7258 0255 8377 700--6 660 €
816 0407 7925 6048 248---
916 3617 5515 3638 809---
1016 6887 3035 1149 385---
1117 0227 0464 8579 976---
1217 3626 7804 59210 582---
1317 7096 5064 31711 204---
1418 0646 2234 03411 841---
1518 4255 9303 74112 495---
1618 7935 6273 43913 166---
1719 1695 3153 12613 854---
1819 5534 9922 80414 560---
1919 9444 6592 47015 285---
2020 3434 3142 12616 028---
2120 7493 9581 77016 791---
2221 1643 5911 40217 574---
2321 5883 2111 02218 377---
2422 0192 81863019 201---
2522 4602 41322520 047---
TOTAL447 264227 900101 989219 36421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 364
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 932-6 420+9 352
2+2 9320+2 932
3+2 9320+2 932
4+2 9320+2 932
5+2 9320+2 932
6+2 9320+2 932
7+2 9320+2 932
8+2 932+476+2 456
9+2 932+2 643+289
10+2 932+2 816+116
11+2 932+2 993-61
12+2 932+3 175-243
13+2 932+3 361-429
14+2 932+3 552-620
15+2 932+3 749-817
16+2 932+3 950-1 018
17+2 932+4 156-1 224
18+2 932+4 368-1 436
19+2 932+4 585-1 653
20+2 932+4 809-1 877
21+2 932+5 037-2 105
22+2 932+5 272-2 340
23+2 932+5 513-2 581
24+2 932+5 760-2 828
25+2 932+6 014-3 082
Total+73 300+65 809+7 491
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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