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Appartement 3 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface81
Coût Total145 168
Loyer Annuel9 700
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 970 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 110,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 81 m²

En exclusivité chez Nestenn ! Bel appartement lumineux, spacieux de 80 m², situé au 8ème et dernier étage d'une copropriété avec ascenseur, proche du Lycée Eugène Freyssinet. Il offre une belle pièce de vie spacieuse et lumineuse donnant accès à un balcon, et une cuisine aménagée et équipée ouverte sur la pièce de vie. Le couloir dessert deux chambres de belles tailles, une salle d'eau et un WC. Transports en commun , commerces et écoles à proximité immédiate. Cet appartement n'attend plus que vous, pour de l'investissement locatif ou pour y vivre ! Chauffage au gaz collectif , 1 630 € de charges annuelles. Logement à consommation énergétique excessive, classe énergie F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Contactez-nous au [Coordonnées masquées] pour le visiter !

Surface : 81 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 698

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.526268, -2.791839
Total : 145 168
Prix d'acquisition : 89 970
Travaux : 48 000
Valeur du bien : 137 970
Frais de notaire : 7 198
Coût estimé : 7 198
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9700€/an
Fourchette totale : 641€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7692€ - 12232€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 168
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :42,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 456,68
Coût de l'assurance :12 702,20
Taxe foncière : 970,01€/an
Soit par mois : 80,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,83€/mois
Soit par an : 1 630,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive, classe énergie F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz collectif ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour Saint-Brieuc.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 700 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 168 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 630 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 039
Revenus locatifs : +9 700
Charges déductibles : -56 039
Résultat foncier Année 1 : -46 339(Déficit de 46 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 939
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 039 €/an
Revenus locatifs : +9 700
Charges déductibles : -8 039
Résultat foncier Années 2+ : 1 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24938.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 970
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 481(65% de 89 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 481 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70056 0434 935-46 34321 400 €24 943 €24 943 €
29 8947 9134 8051 981--22 962 €
310 0927 7784 6702 314--20 648 €
410 2947 6394 5302 655--17 993 €
510 5007 4944 3863 006--14 988 €
610 7107 3454 2363 365--11 622 €
710 9247 1904 0823 734--7 888 €
811 1427 0303 9224 113--3 776 €
911 3656 8643 7564 501---
1011 5936 6923 5844 900---
1111 8246 5153 4075 310---
1212 0616 3313 2235 730---
1312 3026 1413 0336 161---
1412 5485 9442 8366 604---
1512 7995 7402 6327 059---
1613 0555 5292 4217 526---
1713 3165 3112 2038 005---
1813 5835 0851 9778 497---
1913 8544 8521 7449 003---
2014 1314 6101 5029 522---
2114 4144 3591 25110 054---
2214 7024 10099210 602---
2314 9963 83272411 164---
2415 2963 55544711 741---
2515 6023 26715912 335---
TOTAL310 698197 15971 457113 53921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 539
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 037-6 420+8 457
2+2 0370+2 037
3+2 0370+2 037
4+2 0370+2 037
5+2 0370+2 037
6+2 0370+2 037
7+2 0370+2 037
8+2 0370+2 037
9+2 037+218+1 819
10+2 037+1 470+567
11+2 037+1 593+444
12+2 037+1 719+318
13+2 037+1 848+189
14+2 037+1 981+56
15+2 037+2 118-81
16+2 037+2 258-221
17+2 037+2 402-365
18+2 037+2 549-512
19+2 037+2 701-664
20+2 037+2 856-819
21+2 037+3 016-979
22+2 037+3 181-1 144
23+2 037+3 349-1 312
24+2 037+3 522-1 485
25+2 037+3 700-1 663
Total+50 925+34 062+16 863
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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