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Appartement 3 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface81m²
Coût Total145 168€
Loyer Annuel9 700€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 970 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 110,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 81 m²

En exclusivité chez Nestenn ! Bel appartement lumineux, spacieux de 80 m², situé au 8ème et dernier étage d'une copropriété avec ascenseur, proche du Lycée Eugène Freyssinet. Il offre une belle pièce de vie spacieuse et lumineuse donnant accès à un balcon, et une cuisine aménagée et équipée ouverte sur la pièce de vie. Le couloir dessert deux chambres de belles tailles, une salle d'eau et un WC. Transports en commun , commerces et écoles à proximité immédiate. Cet appartement n'attend plus que vous, pour de l'investissement locatif ou pour y vivre ! Chauffage au gaz collectif , 1 630 € de charges annuelles. Logement à consommation énergétique excessive, classe énergie F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Contactez-nous au [Coordonnées masquées] pour le visiter !

Surface : 81 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 698

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.526268, -2.791839
Total : 145 168€
Prix d'acquisition : 89 970€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 137 970€
Frais de notaire : 7 198€
Coût estimé : 7 198€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9700€/an
Fourchette totale : 641€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7692€ - 12232€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 168€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :42,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 456,68€
Coût de l'assurance :12 702,20€
Taxe foncière : 970,01€/an
Soit par mois : 80,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,83€/mois
Soit par an : 1 630,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 808,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive, classe énergie F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz collectif ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour Saint-Brieuc.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 700 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 168 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 630 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 039 €
Revenus locatifs : +9 700 €
Charges déductibles : -56 039 €
Résultat foncier Année 1 : -46 339 €(Déficit de 46 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 039 €/an
Revenus locatifs : +9 700 €
Charges déductibles : -8 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24938.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 970 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 481 €(65% de 89 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 481 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 700 €56 043 €4 935 €-46 343 €21 400 €24 943 €24 943 €
29 894 €7 913 €4 805 €1 981 €--22 962 €
310 092 €7 778 €4 670 €2 314 €--20 648 €
410 294 €7 639 €4 530 €2 655 €--17 993 €
510 500 €7 494 €4 386 €3 006 €--14 988 €
610 710 €7 345 €4 236 €3 365 €--11 622 €
710 924 €7 190 €4 082 €3 734 €--7 888 €
811 142 €7 030 €3 922 €4 113 €--3 776 €
911 365 €6 864 €3 756 €4 501 €---
1011 593 €6 692 €3 584 €4 900 €---
1111 824 €6 515 €3 407 €5 310 €---
1212 061 €6 331 €3 223 €5 730 €---
1312 302 €6 141 €3 033 €6 161 €---
1412 548 €5 944 €2 836 €6 604 €---
1512 799 €5 740 €2 632 €7 059 €---
1613 055 €5 529 €2 421 €7 526 €---
1713 316 €5 311 €2 203 €8 005 €---
1813 583 €5 085 €1 977 €8 497 €---
1913 854 €4 852 €1 744 €9 003 €---
2014 131 €4 610 €1 502 €9 522 €---
2114 414 €4 359 €1 251 €10 054 €---
2214 702 €4 100 €992 €10 602 €---
2314 996 €3 832 €724 €11 164 €---
2415 296 €3 555 €447 €11 741 €---
2515 602 €3 267 €159 €12 335 €---
TOTAL310 698 €197 159 €71 457 €113 539 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 037 €-6 420 €+8 457 €
2+2 037 €0 €+2 037 €
3+2 037 €0 €+2 037 €
4+2 037 €0 €+2 037 €
5+2 037 €0 €+2 037 €
6+2 037 €0 €+2 037 €
7+2 037 €0 €+2 037 €
8+2 037 €0 €+2 037 €
9+2 037 €+218 €+1 819 €
10+2 037 €+1 470 €+567 €
11+2 037 €+1 593 €+444 €
12+2 037 €+1 719 €+318 €
13+2 037 €+1 848 €+189 €
14+2 037 €+1 981 €+56 €
15+2 037 €+2 118 €-81 €
16+2 037 €+2 258 €-221 €
17+2 037 €+2 402 €-365 €
18+2 037 €+2 549 €-512 €
19+2 037 €+2 701 €-664 €
20+2 037 €+2 856 €-819 €
21+2 037 €+3 016 €-979 €
22+2 037 €+3 181 €-1 144 €
23+2 037 €+3 349 €-1 312 €
24+2 037 €+3 522 €-1 485 €
25+2 037 €+3 700 €-1 663 €
Total+50 925 €+34 062 €+16 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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