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Appartement Saint-Brieuc

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface65m²
Coût Total129 440€
Loyer Annuel7 784€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 83 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 276,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur Venez découvrir cet appartement de 65 m2

Composé de 3 chambres, d’un salon, d'une salle d'eau avec douche à l'italienne et d'une cuisine aménagée. grand balcon et fenêtres phoniques.

Cave de 12 m2 environ au sous sol cet appartement situé au 4éme et dernier étage n'attend plus que son futur investisseur.

Parking collective

N'hésitez pas me contacter par téléphone ou par mail, pour plus d'informations. Copropriété de 120 lots Charges mensuelles : environ 280 euros

Prix net vendeur : 83 000 euros

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.513470, -2.743930
Total : 129 440€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 39 800€
Valeur du bien : 122 800€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7784€/an
Fourchette totale : 514€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6173€ - 9816€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 670,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 999,83€
Coût de l'assurance :11 649,60€
Taxe foncière : 778,40€/an
Soit par mois : 64,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 648,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-366,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si les fenêtres actuelles sont anciennes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'isolation phonique et thermique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 800 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 784 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 569 €
Revenus locatifs : +7 784 €
Charges déductibles : -48 569 €
Résultat foncier Année 1 : -40 785 €(Déficit de 40 785 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 385 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 769 €/an
Revenus locatifs : +7 784 €
Charges déductibles : -8 769 €
Résultat foncier Années 2+ : -985 €/an(Déficit de 985 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19385.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 784 €48 574 €4 169 €-40 789 €21 400 €19 389 €19 389 €
27 940 €8 661 €4 056 €-721 €721 €-19 389 €
38 099 €8 544 €3 940 €-446 €446 €-19 389 €
48 260 €8 424 €3 819 €-163 €163 €-19 389 €
58 426 €8 299 €3 695 €126 €--19 263 €
68 594 €8 171 €3 567 €423 €--18 840 €
78 766 €8 038 €3 434 €728 €--18 112 €
88 941 €7 901 €3 297 €1 040 €--17 072 €
99 120 €7 759 €3 155 €1 361 €--15 711 €
109 303 €7 613 €3 009 €1 690 €--14 021 €
119 489 €7 462 €2 858 €2 027 €--11 995 €
129 678 €7 306 €2 701 €2 373 €---
139 872 €7 144 €2 540 €2 728 €---
1410 069 €6 978 €2 373 €3 092 €---
1510 271 €6 805 €2 201 €3 465 €---
1610 476 €6 628 €2 023 €3 849 €---
1710 686 €6 444 €1 839 €4 242 €---
1810 900 €6 254 €1 649 €4 646 €---
1911 118 €6 058 €1 453 €5 060 €---
2011 340 €5 855 €1 251 €5 485 €---
2111 567 €5 646 €1 041 €5 921 €---
2211 798 €5 429 €825 €6 369 €---
2312 034 €5 206 €601 €6 828 €---
2412 275 €4 975 €371 €7 300 €---
2512 520 €4 737 €132 €7 784 €---
TOTAL249 325 €214 910 €60 000 €34 416 €22 730 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 819 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 635 €-6 420 €+8 055 €
2+1 635 €-216 €+1 851 €
3+1 635 €-134 €+1 769 €
4+1 635 €-49 €+1 684 €
5+1 635 €0 €+1 635 €
6+1 635 €0 €+1 635 €
7+1 635 €0 €+1 635 €
8+1 635 €0 €+1 635 €
9+1 635 €0 €+1 635 €
10+1 635 €0 €+1 635 €
11+1 635 €0 €+1 635 €
12+1 635 €+712 €+923 €
13+1 635 €+818 €+817 €
14+1 635 €+928 €+707 €
15+1 635 €+1 040 €+595 €
16+1 635 €+1 155 €+480 €
17+1 635 €+1 273 €+362 €
18+1 635 €+1 394 €+241 €
19+1 635 €+1 518 €+117 €
20+1 635 €+1 645 €-10 €
21+1 635 €+1 776 €-141 €
22+1 635 €+1 911 €-276 €
23+1 635 €+2 048 €-413 €
24+1 635 €+2 190 €-555 €
25+1 635 €+2 335 €-700 €
Total+40 875 €+13 923 €+26 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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