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Détails du bien

VilleMontbéliard (25)
Surface93.25
Coût Total150 842
Loyer Annuel10 213
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 93.25 m²
Prix au m² : 1 071,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif chaudière collective gaz Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 agence de la gare vous propose cet appartement au 4e et dernier étage d'un immeuble bien entretenu avec vue dégagée à MONTBELIARD proche du centre ville, accessible à pied. Un garage facilitera votre stationnement de tous les jours. L'appartement se compose, d'un hall d'entrée, d'une cuisine indépendante donnant accès à un balcon, un double séjour lumineux donnant également accès à un deuxième balcon, trois chambres, une salle de bains fraichement rénovée, un WC individuel ainsi qu'une buanderie et dressing. Vous serez charmé par la luminosité de cet appartement ainsi que ses extérieurs permettant de profiter d'un ensoleillement intéressant grâce à l'orientation du balcon. Pas de travaux à prévoir. Bien proposé par Maxime ASNARD EI, agent commercial (RSAC 831903026) - https://www.century21aireurbaine.com/mentions_legales/

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.512064, 6.807432
Total : 150 842
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 42 950
Valeur du bien : 142 850
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.25
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10213€/an
Fourchette totale : 656€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 7871€ - 13251€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 067,97 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 589
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :+311 (+0.3%)
Marge achat-revente :-51 253€ (-51.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 842
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 789,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 283,48
Coût de l'assurance :12 821,57
Taxe foncière : 1 021,30€/an
Soit par mois : 85,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 93.25 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort thermique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93.25 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique par le remplacement des fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 950(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6500€
  • Menuiseries:8 100
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (prix moyen 2025) incluant la pose.
  • Eau chaude:6 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:5 250
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs et plafond (30 m²): 25€/m² × 30 = 750€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 1750€ = 3500€
  • Salle de bain:4 875
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs et plafond (15 m²): 25€/m² × 15 = 375€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 2125€ = 3500€
  • Chambres:6 725
    Rafraîchissement chambres: Peinture murs et plafond (45 m²): 25€/m² × 45 = 1125€, Vérification plomberie: 500€, Vérification électricité: 600€, Main d'œuvre: 2275€ = 4500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 213 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 842 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 548
Revenus locatifs : +10 213
Charges déductibles : -49 548
Résultat foncier Année 1 : -39 335(Déficit de 39 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 935
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 598 €/an
Revenus locatifs : +10 213
Charges déductibles : -6 598
Résultat foncier Années 2+ : 3 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17934.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 21349 5525 068-39 33921 400 €17 939 €17 939 €
210 4176 4684 9343 949--13 990 €
310 6266 3294 7944 297--9 693 €
410 8386 1854 6504 654--5 039 €
511 0556 0364 5015 019--20 €
611 2765 8814 3475 395---
711 5025 7224 1885 780---
811 7325 5574 0236 175---
911 9665 3863 8526 580---
1012 2065 2103 6766 996---
1112 4505 0273 4937 423---
1212 6994 8383 3047 861---
1312 9534 6433 1088 310---
1413 2124 4402 9068 771---
1513 4764 2312 6979 245---
1613 7454 0152 4809 731---
1714 0203 7912 25710 230---
1814 3013 5592 02510 742---
1914 5873 3191 78511 267---
2014 8783 0711 53711 807---
2115 1762 8151 28112 361---
2215 4802 5501 01512 930---
2315 7892 27574113 514---
2416 1051 99145714 114---
2516 4271 69716314 730---
TOTAL327 127154 58873 283172 53921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 539
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 145-6 420+8 565
2+2 1450+2 145
3+2 1450+2 145
4+2 1450+2 145
5+2 1450+2 145
6+2 145+1 612+533
7+2 145+1 734+411
8+2 145+1 852+293
9+2 145+1 974+171
10+2 145+2 099+46
11+2 145+2 227-82
12+2 145+2 358-213
13+2 145+2 493-348
14+2 145+2 631-486
15+2 145+2 773-628
16+2 145+2 919-774
17+2 145+3 069-924
18+2 145+3 223-1 078
19+2 145+3 380-1 235
20+2 145+3 542-1 397
21+2 145+3 708-1 563
22+2 145+3 879-1 734
23+2 145+4 054-1 909
24+2 145+4 234-2 089
25+2 145+4 419-2 274
Total+53 625+51 762+1 863
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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