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Maison de famille, activité touristique, investissement : un bien aux multiples facettes

Bien expiré
VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface215m²
Coût Total322 470€
Loyer Annuel20 187€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 065,12 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 6 pièces, 322 m² de terrain

Au coeur d'un environnement chargé d'histoire, cette élégante bâtisse de caractère a bénéficié d'une rénovation soignée, alliant avec harmonie le charme de l'ancien au confort d'aujourd'hui. Développant environ 215 m² habitables, elle offre une vaste pièce de vie baignée de lumière, une cuisine aménagée, 4 chambres ainsi que deux espaces bains. Les combles, encore aménageables, représentent un véritable atout pour imaginer de nouveaux espaces selon vos envies ou vos projets. A l'extérieur, le jardin arboré, agrémenté d'un abri et d'un agréable espace détente, complète parfaitement l'ensemble. Maison de famille, activité touristique, projet de reconversion ou investissement : cette propriété aux multiples possibilités mérite assurément votre visite.

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.704630, -0.261590
Total : 322 470€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 75 150€
Valeur du bien : 304 150€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1682€/mois
Loyer annuel estimé : 20187€/an
Fourchette totale : 1383€ - 2046€/mois
Fourchette annuelle : 16599€ - 24550€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,13 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :315 862 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-86 862€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-6 608€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 619,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :94,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 713,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 396,15€
Coût de l'assurance :28 216,13€
Taxe foncière : 2 018,68€/an
Soit par mois : 168,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 682,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 881,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 85 m² total)
Raison: État 4.3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 150 €(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 750€
    Isolation des combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:18 900€
    Remplacement fenêtres: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant chambres:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:3 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 187 €/an
Calcul : 1 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 470 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 538 €
Revenus locatifs : +20 187 €
Charges déductibles : -89 538 €
Résultat foncier Année 1 : -69 352 €(Déficit de 69 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 388 €/an
Revenus locatifs : +20 187 €
Charges déductibles : -14 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47951.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 187 €89 549 €11 252 €-69 362 €21 400 €47 962 €47 962 €
220 591 €14 105 €10 958 €6 485 €--41 477 €
321 002 €13 801 €10 654 €7 201 €--34 276 €
421 422 €13 486 €10 339 €7 936 €--26 340 €
521 851 €13 160 €10 013 €8 691 €--17 649 €
622 288 €12 822 €9 675 €9 466 €--8 183 €
722 734 €12 472 €9 324 €10 262 €---
823 188 €12 109 €8 962 €11 079 €---
923 652 €11 733 €8 586 €11 919 €---
1024 125 €11 344 €8 197 €12 781 €---
1124 608 €10 941 €7 794 €13 667 €---
1225 100 €10 523 €7 376 €14 577 €---
1325 602 €10 091 €6 943 €15 511 €---
1426 114 €9 642 €6 495 €16 471 €---
1526 636 €9 178 €6 031 €17 458 €---
1627 169 €8 697 €5 550 €18 471 €---
1727 712 €8 199 €5 052 €19 513 €---
1828 266 €7 683 €4 536 €20 583 €---
1928 832 €7 149 €4 001 €21 683 €---
2029 408 €6 595 €3 448 €22 813 €---
2129 997 €6 021 €2 874 €23 975 €---
2230 596 €5 427 €2 280 €25 169 €---
2331 208 €4 812 €1 665 €26 397 €---
2431 833 €4 174 €1 027 €27 658 €---
2532 469 €3 514 €367 €28 955 €---
TOTAL646 590 €317 229 €163 396 €329 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 239 €-6 420 €+10 659 €
2+4 239 €0 €+4 239 €
3+4 239 €0 €+4 239 €
4+4 239 €0 €+4 239 €
5+4 239 €0 €+4 239 €
6+4 239 €0 €+4 239 €
7+4 239 €+624 €+3 615 €
8+4 239 €+3 324 €+915 €
9+4 239 €+3 576 €+663 €
10+4 239 €+3 834 €+405 €
11+4 239 €+4 100 €+139 €
12+4 239 €+4 373 €-134 €
13+4 239 €+4 653 €-414 €
14+4 239 €+4 941 €-702 €
15+4 239 €+5 237 €-998 €
16+4 239 €+5 541 €-1 302 €
17+4 239 €+5 854 €-1 615 €
18+4 239 €+6 175 €-1 936 €
19+4 239 €+6 505 €-2 266 €
20+4 239 €+6 844 €-2 605 €
21+4 239 €+7 193 €-2 954 €
22+4 239 €+7 551 €-3 312 €
23+4 239 €+7 919 €-3 680 €
24+4 239 €+8 297 €-4 058 €
25+4 239 €+8 687 €-4 448 €
Total+105 975 €+98 808 €+7 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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