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Achat : Immeuble Bellegarde-sur-Valserine (01200)

VilleBellegarde-sur-Valserine (01)
Surface167m²
Coût Total427 400€
Loyer Annuel33 795€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 2 155,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 167 m²

Dans le département de l'Ain à 25 minutes de Genève (train), sur la commune de Valserhône, investissez dans un immeuble en monopropriété à 5 minutes à pied de la gare et en plein centre-ville. Composé de - 3 studios meublés loués (1650 € pour les 3) - 2 T2 meublés loués (1210 € pour les 2 ) Tf : 1989 € Les parties communes disposent d'un espace machines à laver Une monopropriété composée de "colocataires" à l'esprit familial. Cet investissement est une opportunité rare sur le secteur. N'hésitez ps à me pour de plus amples informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 360 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Christophe Françoise, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Thonon Les Bains sous le numéro 892 460 494

Ville : Bellegarde-sur-Valserine
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.124100, 5.796480
Total : 427 400€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 398 600€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 16.86€/m²/mois
Fourchette : 13.28€ - 21.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2816€/mois
Loyer annuel estimé : 33795€/an
Fourchette totale : 2218€ - 3575€/mois
Fourchette annuelle : 26620€ - 42903€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 295,08 €/m²
Basé sur :237 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :383 278 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-23 278€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-44 122€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :427 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 139,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :124,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 264,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 499,54€
Coût de l'assurance :37 397,50€
Taxe foncière : 1 989,00€/an
Soit par mois : 165,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 816,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 430,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et petites réparations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne en excellent état, aucun travail nécessaire
Quantité: 0
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain impeccable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage performant: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petites réparations: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement des murs et du sol: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre comprise)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellegarde-sur-Valserine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 795 €/an
Calcul : 2 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 427 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 496 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 856 €
Revenus locatifs : +33 795 €
Charges déductibles : -56 856 €
Résultat foncier Année 1 : -23 061 €(Déficit de 23 061 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 661 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 256 €/an
Revenus locatifs : +33 795 €
Charges déductibles : -18 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1661.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 795 €56 870 €14 785 €-23 075 €21 400 €1 675 €1 675 €
234 471 €17 883 €14 398 €16 588 €---
335 160 €17 482 €13 997 €17 678 €---
435 863 €17 066 €13 582 €18 797 €---
536 581 €16 636 €13 151 €19 944 €---
637 312 €16 191 €12 706 €21 122 €---
738 059 €15 730 €12 245 €22 329 €---
838 820 €15 252 €11 767 €23 568 €---
939 596 €14 757 €11 272 €24 839 €---
1040 388 €14 245 €10 760 €26 143 €---
1141 196 €13 714 €10 229 €27 482 €---
1242 020 €13 165 €9 680 €28 855 €---
1342 860 €12 596 €9 111 €30 264 €---
1443 717 €12 007 €8 522 €31 711 €---
1544 592 €11 397 €7 912 €33 195 €---
1645 484 €10 765 €7 280 €34 719 €---
1746 393 €10 111 €6 626 €36 283 €---
1847 321 €9 433 €5 948 €37 888 €---
1948 268 €8 731 €5 246 €39 536 €---
2049 233 €8 005 €4 520 €41 228 €---
2150 218 €7 252 €3 767 €42 965 €---
2251 222 €6 473 €2 988 €44 749 €---
2352 246 €5 666 €2 181 €46 580 €---
2453 291 €4 830 €1 346 €48 461 €---
2554 357 €3 965 €480 €50 392 €---
TOTAL1 082 463 €340 222 €214 500 €742 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 742 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 097 €-6 420 €+13 517 €
2+7 097 €+4 474 €+2 623 €
3+7 097 €+5 304 €+1 793 €
4+7 097 €+5 639 €+1 458 €
5+7 097 €+5 983 €+1 114 €
6+7 097 €+6 336 €+761 €
7+7 097 €+6 699 €+398 €
8+7 097 €+7 070 €+27 €
9+7 097 €+7 452 €-355 €
10+7 097 €+7 843 €-746 €
11+7 097 €+8 244 €-1 147 €
12+7 097 €+8 656 €-1 559 €
13+7 097 €+9 079 €-1 982 €
14+7 097 €+9 513 €-2 416 €
15+7 097 €+9 959 €-2 862 €
16+7 097 €+10 416 €-3 319 €
17+7 097 €+10 885 €-3 788 €
18+7 097 €+11 366 €-4 269 €
19+7 097 €+11 861 €-4 764 €
20+7 097 €+12 368 €-5 271 €
21+7 097 €+12 890 €-5 793 €
22+7 097 €+13 425 €-6 328 €
23+7 097 €+13 974 €-6 877 €
24+7 097 €+14 538 €-7 441 €
25+7 097 €+15 118 €-8 021 €
Total+177 425 €+222 672 €+-45 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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