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Achat : Maison Ombrée d'Anjou (49420)

Bien expiré
VilleArmaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes (49)
Surface74m²
Coût Total139 110€
Loyer Annuel6 934€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 945,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 3 chambres, 360 m² de terrain

Une maison à usage d'habitation à rénover comprenant :

  • au rez-de-chaussée : une pièce de vie, salle d'eau, wc
  • à l'étage : palier, trois chambres, wc Garage attenant, chaufferie, Terrasse attenante, jardin en face de la maison non attenant.
Ville : Armaillé, Carbay, Chapelle-hullin, Chazé-henry, Pouancé, Prévière, Saint-michel-et-chanveaux, Vergonnes
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.737418, -1.170280
Total : 139 110€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 63 510€
Valeur du bien : 133 510€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6934€/an
Fourchette totale : 458€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5490€ - 8757€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,09 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 695 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-19 695€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-49 415€ (-55.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 487,30€
Coût de l'assurance :12 172,12€
Taxe foncière : 693,37€/an
Soit par mois : 57,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des murs et du plafond, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 510 €(858 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:2 960€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 40€/m² = 2960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:7 750€
    Rénovation salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 250€ = 4000€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: Peinture 36 m² × 30€/m² = 1080€, Électricité 36 m² × 120€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 250€ = 5400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 934 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 110 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 540 €
Revenus locatifs : +6 934 €
Charges déductibles : -69 540 €
Résultat foncier Année 1 : -62 606 €(Déficit de 62 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 030 €/an
Revenus locatifs : +6 934 €
Charges déductibles : -6 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41205.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 934 €69 544 €4 854 €-62 610 €21 400 €41 210 €41 210 €
27 072 €5 907 €4 727 €1 165 €--40 046 €
37 214 €5 776 €4 596 €1 438 €--38 608 €
47 358 €5 640 €4 460 €1 718 €--36 890 €
57 505 €5 500 €4 319 €2 006 €--34 885 €
67 655 €5 354 €4 174 €2 302 €--32 583 €
77 808 €5 203 €4 022 €2 606 €--29 977 €
87 965 €5 046 €3 866 €2 918 €--27 059 €
98 124 €4 884 €3 704 €3 240 €--23 819 €
108 286 €4 716 €3 536 €3 570 €--20 249 €
118 452 €4 542 €3 362 €3 910 €--16 339 €
128 621 €4 362 €3 182 €4 259 €---
138 794 €4 176 €2 995 €4 618 €---
148 969 €3 982 €2 802 €4 987 €---
159 149 €3 782 €2 602 €5 367 €---
169 332 €3 574 €2 394 €5 757 €---
179 518 €3 360 €2 179 €6 159 €---
189 709 €3 137 €1 957 €6 572 €---
199 903 €2 906 €1 726 €6 997 €---
2010 101 €2 668 €1 487 €7 434 €---
2110 303 €2 420 €1 240 €7 883 €---
2210 509 €2 164 €984 €8 345 €---
2310 719 €1 898 €718 €8 821 €---
2410 934 €1 623 €443 €9 310 €---
2511 152 €1 338 €158 €9 814 €---
TOTAL222 087 €163 504 €70 487 €58 584 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 584 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 420 €+7 876 €
2+1 456 €0 €+1 456 €
3+1 456 €0 €+1 456 €
4+1 456 €0 €+1 456 €
5+1 456 €0 €+1 456 €
6+1 456 €0 €+1 456 €
7+1 456 €0 €+1 456 €
8+1 456 €0 €+1 456 €
9+1 456 €0 €+1 456 €
10+1 456 €0 €+1 456 €
11+1 456 €0 €+1 456 €
12+1 456 €+1 278 €+178 €
13+1 456 €+1 385 €+71 €
14+1 456 €+1 496 €-40 €
15+1 456 €+1 610 €-154 €
16+1 456 €+1 727 €-271 €
17+1 456 €+1 848 €-392 €
18+1 456 €+1 972 €-516 €
19+1 456 €+2 099 €-643 €
20+1 456 €+2 230 €-774 €
21+1 456 €+2 365 €-909 €
22+1 456 €+2 504 €-1 048 €
23+1 456 €+2 646 €-1 190 €
24+1 456 €+2 793 €-1 337 €
25+1 456 €+2 944 €-1 488 €
Total+36 400 €+22 477 €+13 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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