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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Priest (69)
Surface87.1m²
Coût Total236 180€
Loyer Annuel13 199€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 87.1 m²
Prix au m² : 2 112,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

GRAND T4 de 87 m2 au centre de SAINT PRIEST, proche du théâtre THEO ARGENCE, dans une résidence calme, entretenue et fermée, vous disposerez d'une grande entrée distribuant sur le salon, une cuisine séparée et indépendante, avec une loggia attenante, 3 chambres, une grande salle de bains et enfin un WC séparé. Dans le couloir un grand placard mural permet de nombreux rangements. Une cave et une place de parking privative complète ce bien. L'appartement est au 1er étage sur 6 avec ascenseur, sans vis-à-vis, très lumineux, traversant Est/:Ouest. Proche de toutes commodités (école, tram T2 et bus, lycée, pharmacie, commerces..) Cet appartement est idéal pour un premier achat.

Pour toute demande de renseignement, contactez moi REF SMO-10175 Sonia MOUSSA CESAR ET BRUTUS

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1580.00 et 2200.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller CESAR ET BRUTUS TRANSACTIONS : Sonia MOUSSA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 498716224

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.696733, 4.943191
Total : 236 180€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 37 460€
Valeur du bien : 221 460€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.1m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13199€/an
Fourchette totale : 912€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 10949€ - 15912€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 017,53 €/m²
Basé sur :330 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 827 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :-78 827€ (-30.0%)
Marge achat-revente :26 647€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 255,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 672,85€
Coût de l'assurance :20 665,75€
Taxe foncière : 1 319,94€/an
Soit par mois : 110,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 365,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 87.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique par le remplacement des fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 460 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électricité et plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 199 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 840 €
Revenus locatifs : +13 199 €
Charges déductibles : -47 840 €
Résultat foncier Année 1 : -34 640 €(Déficit de 34 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 380 €/an
Revenus locatifs : +13 199 €
Charges déductibles : -10 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13240.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 199 €47 847 €8 241 €-34 648 €21 400 €13 248 €13 248 €
213 463 €10 172 €8 026 €3 291 €--9 957 €
313 733 €9 950 €7 803 €3 783 €--6 174 €
414 007 €9 719 €7 572 €4 288 €--1 885 €
514 287 €9 480 €7 333 €4 808 €---
614 573 €9 232 €7 086 €5 341 €---
714 865 €8 976 €6 829 €5 889 €---
815 162 €8 710 €6 564 €6 452 €---
915 465 €8 435 €6 288 €7 030 €---
1015 775 €8 150 €6 003 €7 625 €---
1116 090 €7 855 €5 708 €8 235 €---
1216 412 €7 549 €5 402 €8 863 €---
1316 740 €7 232 €5 085 €9 508 €---
1417 075 €6 904 €4 757 €10 171 €---
1517 416 €6 564 €4 417 €10 853 €---
1617 765 €6 211 €4 065 €11 553 €---
1718 120 €5 847 €3 700 €12 273 €---
1818 482 €5 469 €3 322 €13 014 €---
1918 852 €5 077 €2 931 €13 775 €---
2019 229 €4 672 €2 525 €14 557 €---
2119 614 €4 252 €2 105 €15 362 €---
2220 006 €3 816 €1 670 €16 189 €---
2320 406 €3 366 €1 219 €17 040 €---
2420 814 €2 899 €752 €17 915 €---
2521 230 €2 415 €268 €18 815 €---
TOTAL422 781 €210 797 €119 673 €211 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 772 €-6 420 €+9 192 €
2+2 772 €0 €+2 772 €
3+2 772 €0 €+2 772 €
4+2 772 €0 €+2 772 €
5+2 772 €+877 €+1 895 €
6+2 772 €+1 602 €+1 170 €
7+2 772 €+1 767 €+1 005 €
8+2 772 €+1 936 €+836 €
9+2 772 €+2 109 €+663 €
10+2 772 €+2 287 €+485 €
11+2 772 €+2 471 €+301 €
12+2 772 €+2 659 €+113 €
13+2 772 €+2 852 €-80 €
14+2 772 €+3 051 €-279 €
15+2 772 €+3 256 €-484 €
16+2 772 €+3 466 €-694 €
17+2 772 €+3 682 €-910 €
18+2 772 €+3 904 €-1 132 €
19+2 772 €+4 132 €-1 360 €
20+2 772 €+4 367 €-1 595 €
21+2 772 €+4 609 €-1 837 €
22+2 772 €+4 857 €-2 085 €
23+2 772 €+5 112 €-2 340 €
24+2 772 €+5 375 €-2 603 €
25+2 772 €+5 645 €-2 873 €
Total+69 300 €+63 595 €+5 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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