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Appartement à vendre

VilleSaint-Priest (69)
Surface87.1
Coût Total236 180
Loyer Annuel13 199
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-265
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 87.1 m²
Prix au m² : 2 112,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

GRAND T4 de 87 m2 au centre de SAINT PRIEST, proche du théâtre THEO ARGENCE, dans une résidence calme, entretenue et fermée, vous disposerez d'une grande entrée distribuant sur le salon, une cuisine séparée et indépendante, avec une loggia attenante, 3 chambres, une grande salle de bains et enfin un WC séparé. Dans le couloir un grand placard mural permet de nombreux rangements. Une cave et une place de parking privative complète ce bien. L'appartement est au 1er étage sur 6 avec ascenseur, sans vis-à-vis, très lumineux, traversant Est/:Ouest. Proche de toutes commodités (école, tram T2 et bus, lycée, pharmacie, commerces..) Cet appartement est idéal pour un premier achat.

Pour toute demande de renseignement, contactez moi REF SMO-10175 Sonia MOUSSA CESAR ET BRUTUS

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1580.00 et 2200.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller CESAR ET BRUTUS TRANSACTIONS : Sonia MOUSSA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 498716224

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.696733, 4.943191
Total : 236 180
Prix d'acquisition : 184 000
Travaux : 37 460
Valeur du bien : 221 460
Frais de notaire : 14 720
Coût estimé : 14 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.1
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1100€/mois
Loyer annuel estimé : 13199€/an
Fourchette totale : 912€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 10949€ - 15912€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 017,53 €/m²
Basé sur :330 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 827
Prix d'achat :184 000
Décote à l'achat :-78 827 (-30.0%)
Marge achat-revente :26 647€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 186,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 255,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 672,85
Coût de l'assurance :20 665,75
Taxe foncière : 1 319,94€/an
Soit par mois : 110,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 365,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 87.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique par le remplacement des fenêtres.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 460(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électricité et plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:320
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 199 €/an
Calcul : 1 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 180 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 840
Revenus locatifs : +13 199
Charges déductibles : -47 840
Résultat foncier Année 1 : -34 640(Déficit de 34 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 240
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 380 €/an
Revenus locatifs : +13 199
Charges déductibles : -10 380
Résultat foncier Années 2+ : 2 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13240.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 19947 8478 241-34 64821 400 €13 248 €13 248 €
213 46310 1728 0263 291--9 957 €
313 7339 9507 8033 783--6 174 €
414 0079 7197 5724 288--1 885 €
514 2879 4807 3334 808---
614 5739 2327 0865 341---
714 8658 9766 8295 889---
815 1628 7106 5646 452---
915 4658 4356 2887 030---
1015 7758 1506 0037 625---
1116 0907 8555 7088 235---
1216 4127 5495 4028 863---
1316 7407 2325 0859 508---
1417 0756 9044 75710 171---
1517 4166 5644 41710 853---
1617 7656 2114 06511 553---
1718 1205 8473 70012 273---
1818 4825 4693 32213 014---
1918 8525 0772 93113 775---
2019 2294 6722 52514 557---
2119 6144 2522 10515 362---
2220 0063 8161 67016 189---
2320 4063 3661 21917 040---
2420 8142 89975217 915---
2521 2302 41526818 815---
TOTAL422 781210 797119 673211 98421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 984
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 772-6 420+9 192
2+2 7720+2 772
3+2 7720+2 772
4+2 7720+2 772
5+2 772+877+1 895
6+2 772+1 602+1 170
7+2 772+1 767+1 005
8+2 772+1 936+836
9+2 772+2 109+663
10+2 772+2 287+485
11+2 772+2 471+301
12+2 772+2 659+113
13+2 772+2 852-80
14+2 772+3 051-279
15+2 772+3 256-484
16+2 772+3 466-694
17+2 772+3 682-910
18+2 772+3 904-1 132
19+2 772+4 132-1 360
20+2 772+4 367-1 595
21+2 772+4 609-1 837
22+2 772+4 857-2 085
23+2 772+5 112-2 340
24+2 772+5 375-2 603
25+2 772+5 645-2 873
Total+69 300+63 595+5 705
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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