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Appartement 3 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface79m²
Coût Total162 002€
Loyer Annuel10 324€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 280 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 459,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 79 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial CARRÉ-LEX, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - ROCHEFORT (17300)

L'office notarial CARRE-LEX propose à la vente :

  • un appartement situé en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété de trois étages, comprenant couloir desservant, cuisine, cellier, séjour/salon, WC, salle d'eau et deux chambres ;
  • un garage individuel fermé ;

Le bien est loué depuis le 1er décembre 2025 moyennant un loyer de 640,00€ + 40,00 € de charges. Paiement des loyers à jour

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude CARRÉ-LEX, SELARL - Notaires à Rochefort - N° SIRET : 39789108600027

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Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.936060, -0.958534
Total : 162 002€
Prix d'acquisition : 115 280€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 152 780€
Frais de notaire : 9 222€
Coût estimé : 9 222€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10324€/an
Fourchette totale : 689€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 8271€ - 12888€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 361,11 €/m²
Basé sur :327 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 528 €
Prix d'achat :115 280 €
Décote à l'achat :-71 248€ (-38.2%)
Marge achat-revente :24 526€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 002€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 304,06€
Coût de l'assurance :14 175,18€
Taxe foncière : 1 032,44€/an
Soit par mois : 86,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant une rénovation complète
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation chambres: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (parquet flottant et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 324 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 002 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 178 €
Revenus locatifs : +10 324 €
Charges déductibles : -45 178 €
Résultat foncier Année 1 : -34 854 €(Déficit de 34 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 678 €/an
Revenus locatifs : +10 324 €
Charges déductibles : -7 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13453.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 932 €(65% de 115 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 725 €/an
Calcul : 74 932 € × 3,636% = 2 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 324 €45 184 €5 604 €-34 859 €21 400 €13 459 €13 459 €
210 531 €7 537 €5 457 €2 994 €--10 465 €
310 742 €7 385 €5 305 €3 357 €--7 109 €
410 956 €7 227 €5 148 €3 729 €--3 380 €
511 176 €7 064 €4 985 €4 111 €---
611 399 €6 896 €4 816 €4 504 €---
711 627 €6 721 €4 641 €4 906 €---
811 860 €6 540 €4 460 €5 320 €---
912 097 €6 352 €4 273 €5 745 €---
1012 339 €6 158 €4 078 €6 181 €---
1112 585 €5 957 €3 877 €6 629 €---
1212 837 €5 749 €3 669 €7 089 €---
1313 094 €5 533 €3 453 €7 561 €---
1413 356 €5 310 €3 230 €8 046 €---
1513 623 €5 078 €2 999 €8 545 €---
1613 895 €4 839 €2 759 €9 056 €---
1714 173 €4 591 €2 511 €9 582 €---
1814 457 €4 334 €2 255 €10 123 €---
1914 746 €4 068 €1 989 €10 678 €---
2015 041 €3 793 €1 713 €11 248 €---
2115 342 €3 507 €1 428 €11 834 €---
2215 648 €3 212 €1 133 €12 436 €---
2315 961 €2 906 €827 €13 055 €---
2416 281 €2 589 €510 €13 691 €---
2516 606 €2 261 €182 €14 345 €---
TOTAL330 695 €170 790 €81 304 €159 905 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 168 €-6 420 €+8 588 €
2+2 168 €0 €+2 168 €
3+2 168 €0 €+2 168 €
4+2 168 €0 €+2 168 €
5+2 168 €+219 €+1 949 €
6+2 168 €+1 351 €+817 €
7+2 168 €+1 472 €+696 €
8+2 168 €+1 596 €+572 €
9+2 168 €+1 723 €+445 €
10+2 168 €+1 854 €+314 €
11+2 168 €+1 989 €+179 €
12+2 168 €+2 127 €+41 €
13+2 168 €+2 268 €-100 €
14+2 168 €+2 414 €-246 €
15+2 168 €+2 563 €-395 €
16+2 168 €+2 717 €-549 €
17+2 168 €+2 875 €-707 €
18+2 168 €+3 037 €-869 €
19+2 168 €+3 203 €-1 035 €
20+2 168 €+3 374 €-1 206 €
21+2 168 €+3 550 €-1 382 €
22+2 168 €+3 731 €-1 563 €
23+2 168 €+3 917 €-1 749 €
24+2 168 €+4 107 €-1 939 €
25+2 168 €+4 303 €-2 135 €
Total+54 200 €+47 971 €+6 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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