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Maison 5 pièces 168 m²

VilleTenay (01)
Surface168m²
Coût Total224 040€
Loyer Annuel18 069€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 708,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 168 m² - Maison 5 pièces 168 m²

Très grande maison habitable à Tenay, qui se compose d'une cuisine équipée ouverte sur une grande pièce à vivre, quatre chambres spacieuses et une cour intérieure, permettant une vie familiale conviviale et privée, à l'abri de tout regard. Une grande cuisine d'hiver peut être aménagée dans la cour intérieure.

Deux caves conserveront les aliments au frais - l'une des caves donne sur la rue, c'était autrefois un garage que l'on peut à nouveau utiliser à cet effet. Des combles aménageables complètent le bien, pour 50m2 transformables en salle de jeu ou espace chambre supplémentaire.

Beaucoup de travaux sont à prévoir dans ce bien : le gros oeuvre a été effectué mais il faudra prévoir des travaux d'embellissement dans chaque pièce, personnalisable à l'envi.

En haut de la maison se tient un terrain de 2000m2 de vignes exploitables. Louise MARQUIS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 168 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Tenay
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01230
Coordonnées : 45.916943, 5.510754
Total : 224 040€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 95 520€
Valeur du bien : 214 520€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18069€/an
Fourchette totale : 1114€ - 2036€/mois
Fourchette annuelle : 13364€ - 24431€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 057,87 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 721 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-58 721€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-46 319€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 214,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 521,49€
Coût de l'assurance :26 884,80€
Taxe foncière : 1 806,93€/an
Soit par mois : 150,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 505,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 365,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (estimé 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 168 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 520 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 720€
    Isolation combles: 168 m² × 40€/m² = 6720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 760€
    Parquet flottant: 48 m² × 120€/m² = 5760€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:22 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 750€/m² = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:13 440€
    Mise à jour plomberie: 168 m² × 80€/m² = 13440€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tenay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 069 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 075 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 212 €
Revenus locatifs : +18 069 €
Charges déductibles : -106 212 €
Résultat foncier Année 1 : -88 143 €(Déficit de 88 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 692 €/an
Revenus locatifs : +18 069 €
Charges déductibles : -10 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 377 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66742.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 069 €106 220 €7 817 €-88 150 €21 400 €66 750 €66 750 €
218 431 €10 496 €7 613 €7 935 €--58 815 €
318 799 €10 284 €7 402 €8 515 €--50 300 €
419 175 €10 065 €7 183 €9 110 €--41 190 €
519 559 €9 839 €6 956 €9 720 €--31 470 €
619 950 €9 604 €6 722 €10 346 €--21 124 €
720 349 €9 361 €6 478 €10 988 €--10 136 €
820 756 €9 109 €6 226 €11 647 €---
921 171 €8 848 €5 965 €12 324 €---
1021 594 €8 577 €5 695 €13 017 €---
1122 026 €8 297 €5 415 €13 729 €---
1222 467 €8 007 €5 125 €14 460 €---
1322 916 €7 706 €4 824 €15 210 €---
1423 375 €7 395 €4 513 €15 980 €---
1523 842 €7 072 €4 190 €16 770 €---
1624 319 €6 738 €3 856 €17 581 €---
1724 805 €6 392 €3 510 €18 413 €---
1825 301 €6 034 €3 151 €19 268 €---
1925 807 €5 662 €2 780 €20 145 €---
2026 324 €5 278 €2 395 €21 046 €---
2126 850 €4 879 €1 997 €21 971 €---
2227 387 €4 466 €1 584 €22 921 €---
2327 935 €4 039 €1 156 €23 896 €---
2428 493 €3 596 €713 €24 898 €---
2529 063 €3 137 €255 €25 926 €---
TOTAL578 764 €281 099 €113 521 €297 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 795 €-6 420 €+10 215 €
2+3 795 €0 €+3 795 €
3+3 795 €0 €+3 795 €
4+3 795 €0 €+3 795 €
5+3 795 €0 €+3 795 €
6+3 795 €0 €+3 795 €
7+3 795 €0 €+3 795 €
8+3 795 €+453 €+3 342 €
9+3 795 €+3 697 €+98 €
10+3 795 €+3 905 €-110 €
11+3 795 €+4 119 €-324 €
12+3 795 €+4 338 €-543 €
13+3 795 €+4 563 €-768 €
14+3 795 €+4 794 €-999 €
15+3 795 €+5 031 €-1 236 €
16+3 795 €+5 274 €-1 479 €
17+3 795 €+5 524 €-1 729 €
18+3 795 €+5 780 €-1 985 €
19+3 795 €+6 044 €-2 249 €
20+3 795 €+6 314 €-2 519 €
21+3 795 €+6 591 €-2 796 €
22+3 795 €+6 876 €-3 081 €
23+3 795 €+7 169 €-3 374 €
24+3 795 €+7 469 €-3 674 €
25+3 795 €+7 778 €-3 983 €
Total+94 875 €+89 299 €+5 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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