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Maison - 8 pièce(s) - 185 m²

Bien expiré
VilleCoudray-Macouard (49)
Surface185
Coût Total256 520
Loyer Annuel18 417
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+39
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 048,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • David Genevaise vous propose: Propriété de charme du XIXe siècle à Le Coudray-Macouard
  • Idéal pour les Amoureux de l'Authenticité Découvrez cette magnifique maison de caractère du XIXe siècle, située à Le Coudray-Macouard, offrant calme et sérénité au cOEur d'un environnement préservé. Datant de 1850, cette demeure historique respire l'authenticité et le charme d'antan, tout en offrant le confort moderne.

Sur une surface habitable de 185 m², cette propriété vous accueille dans un cadre chaleureux et convivial. Avec ses 8 pièces, dont 4 chambres spacieuses, 2 salles d'eau et 2 WC séparés, elle offre un vaste espace idéal pour une famille ou pour recevoir vos convives en toute intimité.

La cuisine, véritable pièce maîtresse de la maison, est équipée tout en conservant le cachet d'origine, parfait pour les amateurs de gastronomie ou de moments conviviaux autour d'un bon repas. Une mezzanine apporte une touche d'originalité et peut être transformée en espace de détente ou de travail selon vos besoins.

Le jardin de 1200 m² environ vous invite à la détente et à la contemplation, offrant un cadre verdoyant et paisible pour profiter des belles journées ensoleillées. Laissez-vous séduire par le charme de cette demeure et de son environnement bucolique.

Située à proximité des commodités et des axes routiers, cette propriété allie l'art de vivre à la campagne et la facilité d'accès aux services. Une réelle opportunité pour les amoureux de l'histoire et de l'authenticité.

N'attendez plus pour visiter ce bijou d'époque et laissez-vous transporter par son atmosphère unique et envoûtante.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 159 et classe CLIMAT A indice 5. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Genevaise mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angers sous le numéro 891637852, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1891899

Plus d'information :

  • Câble TV
Ville : Coudray-Macouard
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49260
Coordonnées : 47.182906, -0.124831
Total : 256 520
Prix d'acquisition : 194 000
Travaux : 47 000
Valeur du bien : 241 000
Frais de notaire : 15 520
Coût estimé : 15 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1535€/mois
Loyer annuel estimé : 18417€/an
Fourchette totale : 1199€ - 1964€/mois
Fourchette annuelle : 14389€ - 23573€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :74,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 342,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 804,95
Coût de l'assurance :22 445,50
Taxe foncière : 1 841,70€/an
Soit par mois : 153,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 534,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 496,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais très datée nécessitant modernisation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 000
    Cuisine complète: 22 m² × 700€/m² = 15400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:12 000
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:800
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€
  • Second œuvre général - Plomberie:5 000
    Mise à jour plomberie maison: 1 maison × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coudray-Macouard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 417 €/an
Calcul : 1 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 520 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 898 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 299
Revenus locatifs : +18 417
Charges déductibles : -58 299
Résultat foncier Année 1 : -39 882(Déficit de 39 882 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 29 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 299 €/an
Revenus locatifs : +18 417
Charges déductibles : -11 299
Résultat foncier Années 2+ : 7 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29182.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 41758 3088 568-39 89110 700 €29 191 €29 191 €
218 78511 0798 3407 706--21 485 €
319 16110 8448 1048 318--13 167 €
419 54410 5997 8608 945--4 222 €
519 93510 3477 6089 588---
620 33410 0867 34610 248---
720 7419 8167 07610 925---
821 1559 5376 79711 619---
921 5789 2486 50812 331---
1022 0108 9496 20913 061---
1122 4508 6405 90013 810---
1222 8998 3205 58114 579---
1323 3577 9895 25015 368---
1423 8247 6474 90816 177---
1524 3017 2944 55417 007---
1624 7876 9284 18817 859---
1725 2836 5493 81018 733---
1825 7886 1583 41819 630---
1926 3045 7533 01320 551---
2026 8305 3342 59521 496---
2127 3674 9012 16122 466---
2227 9144 4531 71323 461---
2328 4723 9901 25024 483---
2429 0423 51077125 532---
2529 6233 01427526 608---
TOTAL589 902239 293123 805350 60910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 609
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 417 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 868-3 210+7 078
2+3 8680+3 868
3+3 8680+3 868
4+3 8680+3 868
5+3 868+1 610+2 258
6+3 868+3 074+794
7+3 868+3 277+591
8+3 868+3 486+382
9+3 868+3 699+169
10+3 868+3 918-50
11+3 868+4 143-275
12+3 868+4 374-506
13+3 868+4 610-742
14+3 868+4 853-985
15+3 868+5 102-1 234
16+3 868+5 358-1 490
17+3 868+5 620-1 752
18+3 868+5 889-2 021
19+3 868+6 165-2 297
20+3 868+6 449-2 581
21+3 868+6 740-2 872
22+3 868+7 038-3 170
23+3 868+7 345-3 477
24+3 868+7 659-3 791
25+3 868+7 982-4 114
Total+96 700+105 183+-8 483
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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