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Appartement 3 pièces 80 m2

VilleMans (72)
Surface80m²
Coût Total157 760€
Loyer Annuel9 905€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 243,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 80 m2 - Appartement lumineux situé au 5ème étage d'un immeuble avec ascenseur. Entrée, salon/séjour, cuisine aménagée ouverte et équipée (four, plaque, LV, hotte). Deux chambres (1 avec dressing et 1 avec placard); SdB avec cabine de douche; Wc indépendant. Bus et Tram à 200 m; commerces; écoles et marché à proximité. Interphone; Place de parking extérieur privative.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.967520, 0.203210
Total : 157 760€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 149 800€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9905€/an
Fourchette totale : 659€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7910€ - 12404€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,06 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 045 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-11 545€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-46 715€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :57,85€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 843,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 907,89€
Coût de l'assurance :17 353,60€
Taxe foncière : 990,53€/an
Soit par mois : 82,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 825,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et WC, carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant mobilier, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 760 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 359 €
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -57 359 €
Résultat foncier Année 1 : -47 453 €(Déficit de 47 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 059 €/an
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -7 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 847 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26053.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 905 €57 364 €5 379 €-47 459 €21 400 €26 059 €26 059 €
210 103 €6 922 €5 237 €3 181 €--22 877 €
310 305 €6 775 €5 090 €3 530 €--19 347 €
410 512 €6 623 €4 938 €3 888 €--15 458 €
510 722 €6 466 €4 781 €4 256 €--11 202 €
610 936 €6 303 €4 618 €4 633 €--6 569 €
711 155 €6 134 €4 450 €5 021 €--1 548 €
811 378 €5 960 €4 275 €5 418 €---
911 606 €5 779 €4 095 €5 826 €---
1011 838 €5 592 €3 908 €6 245 €---
1112 074 €5 399 €3 714 €6 675 €---
1212 316 €5 199 €3 514 €7 117 €---
1312 562 €4 992 €3 307 €7 571 €---
1412 814 €4 777 €3 092 €8 036 €---
1513 070 €4 555 €2 870 €8 515 €---
1613 331 €4 325 €2 641 €9 006 €---
1713 598 €4 087 €2 403 €9 510 €---
1813 870 €3 841 €2 157 €10 029 €---
1914 147 €3 586 €1 902 €10 561 €---
2014 430 €3 323 €1 638 €11 107 €---
2114 719 €3 050 €1 365 €11 669 €---
2215 013 €2 767 €1 082 €12 246 €---
2315 313 €2 475 €790 €12 839 €---
2415 620 €2 172 €487 €13 448 €---
2515 932 €1 858 €174 €14 073 €---
TOTAL317 268 €170 325 €77 908 €146 944 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-6 420 €+8 500 €
2+2 080 €0 €+2 080 €
3+2 080 €0 €+2 080 €
4+2 080 €0 €+2 080 €
5+2 080 €0 €+2 080 €
6+2 080 €0 €+2 080 €
7+2 080 €0 €+2 080 €
8+2 080 €+1 161 €+919 €
9+2 080 €+1 748 €+332 €
10+2 080 €+1 874 €+206 €
11+2 080 €+2 003 €+77 €
12+2 080 €+2 135 €-55 €
13+2 080 €+2 271 €-191 €
14+2 080 €+2 411 €-331 €
15+2 080 €+2 554 €-474 €
16+2 080 €+2 702 €-622 €
17+2 080 €+2 853 €-773 €
18+2 080 €+3 009 €-929 €
19+2 080 €+3 168 €-1 088 €
20+2 080 €+3 332 €-1 252 €
21+2 080 €+3 501 €-1 421 €
22+2 080 €+3 674 €-1 594 €
23+2 080 €+3 852 €-1 772 €
24+2 080 €+4 034 €-1 954 €
25+2 080 €+4 222 €-2 142 €
Total+52 000 €+44 083 €+7 917 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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