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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArgentat (19)
Surface184m²
Coût Total209 226€
Loyer Annuel13 982€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 320 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 751,74 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 5 chambres, Jardin, Pas de cave

A 45mn de Brive, 25mn de Tulle, à proximité des commerces d'Argentat, ensemble comprenant une maison bâtie en pierre composée d'un sous-sol total en rez de chaussée, de 5 chambres, salons, séjours, cuisine indépendant, sur prés attenants clôturés d'environ 3ha, disponible (pas de bail rural). Possibilité d'acheter sans les 3 ha. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.110930, 1.906490
Total : 209 226€
Prix d'acquisition : 138 320€
Travaux : 59 840€
Valeur du bien : 198 160€
Frais de notaire : 11 066€
Coût estimé : 11 066€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13982€/an
Fourchette totale : 918€ - 1478€/mois
Fourchette annuelle : 11021€ - 17739€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :937,5 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :172 500 €
Prix d'achat :138 320 €
Décote à l'achat :-34 180€ (-19.8%)
Marge achat-revente :-36 726€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 226€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 025,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 086,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 312,10€
Coût de l'assurance :18 307,27€
Taxe foncière : 1 398,23€/an
Soit par mois : 116,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 165,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 184 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (10 m²)
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 840 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 040€
    Isolation toiture/combles: 184 m² × 60€/m² = 11040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:400€
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 982 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 226 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 786 €
Revenus locatifs : +13 982 €
Charges déductibles : -68 786 €
Résultat foncier Année 1 : -54 804 €(Déficit de 54 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 946 €/an
Revenus locatifs : +13 982 €
Charges déductibles : -8 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 036 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33403.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 908 €(65% de 138 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 269 €/an
Calcul : 89 908 € × 3,636% = 3 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 982 €68 793 €6 822 €-54 810 €21 400 €33 410 €33 410 €
214 262 €8 769 €6 638 €5 493 €--27 917 €
314 547 €8 579 €6 449 €5 968 €--21 949 €
414 838 €8 383 €6 253 €6 455 €--15 494 €
515 135 €8 181 €6 050 €6 954 €--8 540 €
615 438 €7 971 €5 841 €7 467 €--1 074 €
715 746 €7 755 €5 624 €7 992 €---
816 061 €7 531 €5 400 €8 530 €---
916 383 €7 300 €5 169 €9 083 €---
1016 710 €7 061 €4 930 €9 649 €---
1117 044 €6 814 €4 683 €10 231 €---
1217 385 €6 559 €4 428 €10 827 €---
1317 733 €6 295 €4 164 €11 438 €---
1418 088 €6 022 €3 892 €12 066 €---
1518 449 €5 740 €3 610 €12 709 €---
1618 818 €5 449 €3 319 €13 369 €---
1719 195 €5 148 €3 018 €14 047 €---
1819 579 €4 837 €2 707 €14 741 €---
1919 970 €4 516 €2 385 €15 455 €---
2020 370 €4 183 €2 053 €16 186 €---
2120 777 €3 840 €1 710 €16 937 €---
2221 193 €3 485 €1 355 €17 707 €---
2321 616 €3 118 €988 €18 498 €---
2422 049 €2 739 €609 €19 309 €---
2522 490 €2 348 €217 €20 142 €---
TOTAL447 858 €211 415 €98 312 €236 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 936 €-6 420 €+9 356 €
2+2 936 €0 €+2 936 €
3+2 936 €0 €+2 936 €
4+2 936 €0 €+2 936 €
5+2 936 €0 €+2 936 €
6+2 936 €0 €+2 936 €
7+2 936 €+2 075 €+861 €
8+2 936 €+2 559 €+377 €
9+2 936 €+2 725 €+211 €
10+2 936 €+2 895 €+41 €
11+2 936 €+3 069 €-133 €
12+2 936 €+3 248 €-312 €
13+2 936 €+3 431 €-495 €
14+2 936 €+3 620 €-684 €
15+2 936 €+3 813 €-877 €
16+2 936 €+4 011 €-1 075 €
17+2 936 €+4 214 €-1 278 €
18+2 936 €+4 422 €-1 486 €
19+2 936 €+4 636 €-1 700 €
20+2 936 €+4 856 €-1 920 €
21+2 936 €+5 081 €-2 145 €
22+2 936 €+5 312 €-2 376 €
23+2 936 €+5 549 €-2 613 €
24+2 936 €+5 793 €-2 857 €
25+2 936 €+6 043 €-3 107 €
Total+73 400 €+70 933 €+2 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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