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Appartement à vendre

VillePort-de-Bouc (13)
Surface189m²
Coût Total345 476€
Loyer Annuel27 576€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 200 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 1 514,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 5 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Belle vue

Situé au 3ème et dernier étage d'un immeuble, ce spacieux appartement traversant de 190 m² séduira les amateurs d'authenticité et de beaux volumes.

Dès l'entrée, vous serez conquis par le charme de l'ancien, avec ses tomettes au sol et sa belle hauteur sous plafond offrant une atmosphère élégante et chaleureuse. L'appartement se compose de :

  • 5 chambres
  • Un grand salon de 34 m²
  • Un double séjour de 25 m², idéal pour un espace salle à manger
  • Une cuisine équipée indépendante
  • Une salle de bain avec WC, une salle d'eau, ainsi qu'un WC indépendant

Très lumineux grâce à sa configuration traversante, ce bien bénéficie d'une vue mer et d'un ensoleillement optimal tout au long de la journée.

À l'extérieur, vous profiterez d'une exceptionnelle terrasse de 134,m², véritable espace de vie supplémentaire pour vos moments de détente.

Deux pièces annexes complètent ce bien, parfaites pour aménager un bureau, un atelier ou du rangement.

Pour plus d'informations ou pour programmer une visite, n'hésitez pas à me contacter ou par mail

Copropriété de 12 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1490.00 euros. FLORE MARECHAL PLEVEN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Port-de-Bouc
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13110
Coordonnées : 43.408735, 4.994908
Total : 345 476€
Prix d'acquisition : 286 200€
Travaux : 36 380€
Valeur du bien : 322 580€
Frais de notaire : 22 896€
Coût estimé : 22 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2298€/mois
Loyer annuel estimé : 27576€/an
Fourchette totale : 1788€ - 2954€/mois
Fourchette annuelle : 21455€ - 35444€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 949,15 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 389 €
Prix d'achat :286 200 €
Décote à l'achat :-82 189€ (-22.3%)
Marge achat-revente :22 913€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 687,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :97,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 785,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 687,86€
Coût de l'assurance :29 365,46€
Taxe foncière : 2 757,62€/an
Soit par mois : 229,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 124,17€/mois
Soit par an : 1 490,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 298,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 139,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 189 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état à assumer comme moyen
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs et des meubles de cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec signes d'usure, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 380 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:13 680€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: 2280€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-de-Bouc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 298 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 576 €/an
Calcul : 2 298 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 476 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 758 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 490 €/an
Calcul : 124 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 953 €
Revenus locatifs : +27 576 €
Charges déductibles : -52 953 €
Résultat foncier Année 1 : -25 377 €(Déficit de 25 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 573 €/an
Revenus locatifs : +27 576 €
Charges déductibles : -16 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3976.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 286 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 030 €(65% de 286 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 765 €/an
Calcul : 186 030 € × 3,636% = 6 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 576 €52 964 €11 162 €-25 388 €21 400 €3 988 €3 988 €
228 128 €16 282 €10 860 €11 845 €---
328 690 €15 971 €10 549 €12 720 €---
429 264 €15 649 €10 227 €13 615 €---
529 849 €15 316 €9 894 €14 533 €---
630 446 €14 973 €9 550 €15 474 €---
731 055 €14 618 €9 195 €16 438 €---
831 676 €14 251 €8 828 €17 426 €---
932 310 €13 872 €8 449 €18 438 €---
1032 956 €13 480 €8 058 €19 476 €---
1133 615 €13 076 €7 653 €20 540 €---
1234 288 €12 657 €7 235 €21 630 €---
1334 973 €12 226 €6 803 €22 748 €---
1435 673 €11 779 €6 357 €23 893 €---
1536 386 €11 318 €5 896 €25 068 €---
1637 114 €10 842 €5 420 €26 272 €---
1737 856 €10 350 €4 928 €27 506 €---
1838 613 €9 841 €4 419 €28 772 €---
1939 386 €9 316 €3 894 €30 070 €---
2040 173 €8 773 €3 351 €31 400 €---
2140 977 €8 212 €2 790 €32 765 €---
2241 796 €7 633 €2 210 €34 164 €---
2342 632 €7 034 €1 612 €35 598 €---
2443 485 €6 415 €993 €37 069 €---
2544 355 €5 776 €354 €38 578 €---
TOTAL883 275 €332 624 €160 688 €550 651 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 651 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 791 €-6 420 €+12 211 €
2+5 791 €+2 357 €+3 434 €
3+5 791 €+3 816 €+1 975 €
4+5 791 €+4 085 €+1 706 €
5+5 791 €+4 360 €+1 431 €
6+5 791 €+4 642 €+1 149 €
7+5 791 €+4 931 €+860 €
8+5 791 €+5 228 €+563 €
9+5 791 €+5 531 €+260 €
10+5 791 €+5 843 €-52 €
11+5 791 €+6 162 €-371 €
12+5 791 €+6 489 €-698 €
13+5 791 €+6 824 €-1 033 €
14+5 791 €+7 168 €-1 377 €
15+5 791 €+7 520 €-1 729 €
16+5 791 €+7 882 €-2 091 €
17+5 791 €+8 252 €-2 461 €
18+5 791 €+8 632 €-2 841 €
19+5 791 €+9 021 €-3 230 €
20+5 791 €+9 420 €-3 629 €
21+5 791 €+9 829 €-4 038 €
22+5 791 €+10 249 €-4 458 €
23+5 791 €+10 679 €-4 888 €
24+5 791 €+11 121 €-5 330 €
25+5 791 €+11 573 €-5 782 €
Total+144 775 €+165 195 €+-20 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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