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Achat appartement 2 pièces - Saint-péray | Ref. 1076

Bien expiré
VilleChâteaubourg, Cornas, Saint-péray, Saint-romain-de-lerps, Soyons, Toulaud (07)
Surface50.44m²
Coût Total114 310€
Loyer Annuel8 343€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 50.44 m²
Prix au m² : 1 625,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 2 bis au dernier étage d'une petite copropriété en plein centre-ville de SAINT-PERAY, composé d'une pièce de vie d'environ 29m² avec cuisine équipée, une chambre, une salle de bains avec W.C. ainsi qu'une mezzanine et de nombreux rangements.

Chauffage individuel électrique.

Pas de cave, stationnement/parking à proximité , pas d'extérieur balcon/terrasse.

Logement à consommation énergétique excessive Voir moins

Ville : Châteaubourg, Cornas, Saint-péray, Saint-romain-de-lerps, Soyons, Toulaud
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07130
Total : 114 310€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 25 750€
Valeur du bien : 107 750€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.44m²
Loyer prédit : 13.78€/m²/mois
Fourchette : 10.72€ - 17.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8343€/an
Fourchette totale : 541€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6490€ - 10726€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 368,84€
Coût de l'assurance :10 002,12€
Taxe foncière : 834,31€/an
Soit par mois : 69,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 29 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 750 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Carrelage: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 450€
    Peinture murs et plafonds: 29 m² × 50€/m² = 1450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (Châteaubourg, Cornas, Saint-péray, Saint-romain-de-lerps, Soyons, Toulaud). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 343 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 310 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 935 €
Revenus locatifs : +8 343 €
Charges déductibles : -30 935 €
Résultat foncier Année 1 : -22 592 €(Déficit de 22 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 185 €/an
Revenus locatifs : +8 343 €
Charges déductibles : -5 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1191.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 343 €30 939 €3 954 €-22 596 €21 400 €1 196 €1 196 €
28 510 €5 085 €3 851 €3 425 €---
38 680 €4 978 €3 744 €3 702 €---
48 854 €4 867 €3 632 €3 987 €---
59 031 €4 752 €3 517 €4 279 €---
69 211 €4 633 €3 398 €4 579 €---
79 396 €4 509 €3 275 €4 886 €---
89 584 €4 382 €3 147 €5 202 €---
99 775 €4 249 €3 015 €5 526 €---
109 971 €4 112 €2 878 €5 859 €---
1110 170 €3 970 €2 736 €6 200 €---
1210 374 €3 823 €2 589 €6 550 €---
1310 581 €3 671 €2 437 €6 910 €---
1410 793 €3 514 €2 279 €7 279 €---
1511 009 €3 350 €2 116 €7 658 €---
1611 229 €3 181 €1 947 €8 047 €---
1711 453 €3 006 €1 772 €8 447 €---
1811 682 €2 825 €1 591 €8 857 €---
1911 916 €2 638 €1 403 €9 278 €---
2012 154 €2 443 €1 209 €9 711 €---
2112 397 €2 242 €1 008 €10 155 €---
2212 645 €2 034 €799 €10 612 €---
2312 898 €1 818 €583 €11 081 €---
2413 156 €1 594 €360 €11 562 €---
2513 419 €1 363 €128 €12 057 €---
TOTAL267 232 €113 979 €57 369 €153 254 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752 €-6 420 €+8 172 €
2+1 752 €+669 €+1 083 €
3+1 752 €+1 111 €+641 €
4+1 752 €+1 196 €+556 €
5+1 752 €+1 284 €+468 €
6+1 752 €+1 374 €+378 €
7+1 752 €+1 466 €+286 €
8+1 752 €+1 561 €+191 €
9+1 752 €+1 658 €+94 €
10+1 752 €+1 758 €-6 €
11+1 752 €+1 860 €-108 €
12+1 752 €+1 965 €-213 €
13+1 752 €+2 073 €-321 €
14+1 752 €+2 184 €-432 €
15+1 752 €+2 297 €-545 €
16+1 752 €+2 414 €-662 €
17+1 752 €+2 534 €-782 €
18+1 752 €+2 657 €-905 €
19+1 752 €+2 784 €-1 032 €
20+1 752 €+2 913 €-1 161 €
21+1 752 €+3 047 €-1 295 €
22+1 752 €+3 184 €-1 432 €
23+1 752 €+3 324 €-1 572 €
24+1 752 €+3 469 €-1 717 €
25+1 752 €+3 617 €-1 865 €
Total+43 800 €+45 976 €+-2 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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