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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleLandrais (17)
Surface140m²
Coût Total283 800€
Loyer Annuel17 512€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 140 m², Bâtiment de 1 étage, 7 Pièces, 5 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, 6 Parkings, Terrain de 1086 m², Travaux

Dans le triangle Aigrefeuille-Surgères-Muron, ancien corps de ferme comprenant une maison d'habitation à rénover et multiples dépendances : Chais/écurie/hangar/garages.. La maison comprend au RDC : véranda-cuisine dinatoire-salon/séjour-bureau avec WC, buanderie avec douche et WC. A l'étage 4 chambres, SDB et WC. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Landrais
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17290
Coordonnées : 46.083720, -0.859870
Total : 283 800€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 67 800€
Valeur du bien : 267 800€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1459€/mois
Loyer annuel estimé : 17512€/an
Fourchette totale : 1152€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 13819€ - 22192€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 384,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,41€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 464,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 550,93€
Coût de l'assurance :24 123,00€
Taxe foncière : 1 751,20€/an
Soit par mois : 145,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 459,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 610,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 800 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 300€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Landrais (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 512 €/an
Calcul : 1 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 648 €
Revenus locatifs : +17 512 €
Charges déductibles : -79 648 €
Résultat foncier Année 1 : -62 136 €(Déficit de 62 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 848 €/an
Revenus locatifs : +17 512 €
Charges déductibles : -11 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40736.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 512 €79 657 €9 141 €-62 145 €21 400 €40 745 €40 745 €
217 862 €11 610 €8 894 €6 253 €--34 493 €
318 219 €11 354 €8 638 €6 865 €--27 627 €
418 584 €11 090 €8 374 €7 494 €--20 134 €
518 956 €10 818 €8 101 €8 138 €--11 996 €
619 335 €10 536 €7 820 €8 799 €--3 197 €
719 721 €10 245 €7 529 €9 476 €---
820 116 €9 944 €7 228 €10 171 €---
920 518 €9 634 €6 918 €10 884 €---
1020 928 €9 313 €6 597 €11 616 €---
1121 347 €8 981 €6 265 €12 366 €---
1221 774 €8 639 €5 923 €13 135 €---
1322 209 €8 285 €5 569 €13 924 €---
1422 654 €7 920 €5 203 €14 734 €---
1523 107 €7 542 €4 826 €15 565 €---
1623 569 €7 152 €4 436 €16 417 €---
1724 040 €6 749 €4 033 €17 291 €---
1824 521 €6 333 €3 616 €18 188 €---
1925 011 €5 902 €3 186 €19 109 €---
2025 512 €5 458 €2 742 €20 054 €---
2126 022 €4 999 €2 283 €21 023 €---
2226 542 €4 525 €1 809 €22 018 €---
2327 073 €4 035 €1 319 €23 038 €---
2427 615 €3 529 €813 €24 086 €---
2528 167 €3 006 €290 €25 161 €---
TOTAL560 914 €267 254 €131 551 €293 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 512 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 678 €-6 420 €+10 098 €
2+3 678 €0 €+3 678 €
3+3 678 €0 €+3 678 €
4+3 678 €0 €+3 678 €
5+3 678 €0 €+3 678 €
6+3 678 €0 €+3 678 €
7+3 678 €+1 884 €+1 794 €
8+3 678 €+3 051 €+627 €
9+3 678 €+3 265 €+413 €
10+3 678 €+3 485 €+193 €
11+3 678 €+3 710 €-32 €
12+3 678 €+3 941 €-263 €
13+3 678 €+4 177 €-499 €
14+3 678 €+4 420 €-742 €
15+3 678 €+4 669 €-991 €
16+3 678 €+4 925 €-1 247 €
17+3 678 €+5 187 €-1 509 €
18+3 678 €+5 457 €-1 779 €
19+3 678 €+5 733 €-2 055 €
20+3 678 €+6 016 €-2 338 €
21+3 678 €+6 307 €-2 629 €
22+3 678 €+6 605 €-2 927 €
23+3 678 €+6 911 €-3 233 €
24+3 678 €+7 226 €-3 548 €
25+3 678 €+7 548 €-3 870 €
Total+91 950 €+88 098 €+3 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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