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Maison à vendre

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface75m²
Coût Total130 520€
Loyer Annuel8 508€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, 2 chambres, 18 parkings: 9 parkings, 9 places dans la rue, Terrasse

Dans quartier calme en centre-ville, maison très lumineuse construite en 1880, refaite à neuf en 2005, puis régulièrement entretenue, intérieur et extérieur (toiture 2019 - 2026). Rez de chaussée (carrelage et parquet) : 2 pièces ouvertes, cuisine, salle de douches, toilettes séparées 1er étage (parquet) : 2 pièces + pièce palière (10 m²). Combles isolés accessibles et utilisables. Chauffage central gaz de ville, fenêtres double vitrage. Convient à couple + 2 enfants, personne seule, personne âgée (possibilité de vivre au rez de chaussée et 1er pour visiteurs ...).

Valence d'Agen est un village typique du Sud-Ouest, à la croisée des chemins vers Toulouse, Cahors, Bordeaux, le Bassin d'Arcachon, les Pyrénées et l'Espagne ... De nombreuses activités sont proposées dans la région : marchés en plein air, promenades le long du Canal des Deux Mers ou de la Garonne, châteaux, vignobles (Buzet, Brulhois), centres équestres, golf, piscines, tennis, cinéma, nombreuses associations culturelles et sportives enfants - adultes ... Des écoles maternelles et primaires, un collège et un lycée, maisons de santé ...

Photos supplémentaires disponibles

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.106499, 0.899538
Total : 130 520€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8508€/an
Fourchette totale : 559€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6712€ - 10786€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,98 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 649 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+3 351€ (+3.9%)
Marge achat-revente :-44 871€ (-52.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 134,73€
Coût de l'assurance :11 420,50€
Taxe foncière : 850,81€/an
Soit par mois : 70,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Les coûts sont adaptés pour une ville de taille moyenne. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 508 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 257 €
Revenus locatifs : +8 508 €
Charges déductibles : -40 257 €
Résultat foncier Année 1 : -31 749 €(Déficit de 31 749 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 857 €/an
Revenus locatifs : +8 508 €
Charges déductibles : -5 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21049.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 508 €40 262 €4 554 €-31 754 €10 700 €21 054 €21 054 €
28 678 €5 743 €4 435 €2 935 €--18 118 €
38 852 €5 620 €4 312 €3 232 €--14 886 €
49 029 €5 492 €4 185 €3 537 €--11 350 €
59 209 €5 360 €4 053 €3 849 €--7 501 €
69 394 €5 223 €3 916 €4 170 €--3 330 €
79 581 €5 082 €3 774 €4 500 €---
89 773 €4 935 €3 627 €4 838 €---
99 969 €4 783 €3 475 €5 186 €---
1010 168 €4 625 €3 318 €5 543 €---
1110 371 €4 462 €3 154 €5 909 €---
1210 579 €4 293 €2 985 €6 286 €---
1310 790 €4 118 €2 810 €6 672 €---
1411 006 €3 937 €2 629 €7 070 €---
1511 226 €3 749 €2 441 €7 478 €---
1611 451 €3 554 €2 246 €7 897 €---
1711 680 €3 352 €2 045 €8 327 €---
1811 913 €3 144 €1 836 €8 770 €---
1912 152 €2 927 €1 620 €9 224 €---
2012 395 €2 703 €1 395 €9 692 €---
2112 643 €2 471 €1 163 €10 172 €---
2212 895 €2 230 €923 €10 665 €---
2313 153 €1 981 €674 €11 172 €---
2413 416 €1 723 €416 €11 693 €---
2513 685 €1 456 €148 €12 229 €---
TOTAL272 517 €133 225 €66 135 €139 291 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 291 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 508 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-3 210 €+4 997 €
2+1 787 €0 €+1 787 €
3+1 787 €0 €+1 787 €
4+1 787 €0 €+1 787 €
5+1 787 €0 €+1 787 €
6+1 787 €0 €+1 787 €
7+1 787 €+351 €+1 436 €
8+1 787 €+1 451 €+336 €
9+1 787 €+1 556 €+231 €
10+1 787 €+1 663 €+124 €
11+1 787 €+1 773 €+14 €
12+1 787 €+1 886 €-99 €
13+1 787 €+2 002 €-215 €
14+1 787 €+2 121 €-334 €
15+1 787 €+2 243 €-456 €
16+1 787 €+2 369 €-582 €
17+1 787 €+2 498 €-711 €
18+1 787 €+2 631 €-844 €
19+1 787 €+2 767 €-980 €
20+1 787 €+2 907 €-1 120 €
21+1 787 €+3 051 €-1 264 €
22+1 787 €+3 199 €-1 412 €
23+1 787 €+3 352 €-1 565 €
24+1 787 €+3 508 €-1 721 €
25+1 787 €+3 669 €-1 882 €
Total+44 675 €+41 787 €+2 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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