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Maison 5 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleBrignac-la-Plaine (19)
Surface125m²
Coût Total172 740€
Loyer Annuel12 438€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 750 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 654 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 125 m²

EXCLUSIVITÉ FAUREIMMO / Maison d'habitation à rénover comprenant 3 chambres, entrée, salon-séjour, cuisine, cuisine d'été, salle d'eau, salle de bains, 2 wc, comble aménageable, garage, abris de jardin et terrasse le tout sur un terrain d'environ 355 m2. Ce bien peut être facilement diviser en deux logement distinct pour optimiser un rendement locatif / [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] /

Surface : 125 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/11/2025

Consommation énergie primaire : 349 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 320 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 110 € et 6 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Brignac-la-Plaine
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19310
Coordonnées : 45.170470, 1.339528
Total : 172 740€
Prix d'acquisition : 81 750€
Travaux : 84 450€
Valeur du bien : 166 200€
Frais de notaire : 6 540€
Coût estimé : 6 540€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12438€/an
Fourchette totale : 815€ - 1318€/mois
Fourchette annuelle : 9784€ - 15811€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 915,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 249,34€
Coût de l'assurance :14 682,90€
Taxe foncière : 1 243,78€/an
Soit par mois : 103,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 036,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 450 €(676 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 750€
    Isolation combles: 125 m² × 70€/m² = 8750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brignac-la-Plaine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 438 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 286 €
Revenus locatifs : +12 438 €
Charges déductibles : -92 286 €
Résultat foncier Année 1 : -79 848 €(Déficit de 79 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 836 €/an
Revenus locatifs : +12 438 €
Charges déductibles : -7 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58447.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 138 €(65% de 81 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 932 €/an
Calcul : 53 138 € × 3,636% = 1 932 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 438 €92 291 €6 010 €-79 853 €21 400 €58 453 €58 453 €
212 687 €7 684 €5 853 €5 002 €--53 451 €
312 940 €7 522 €5 690 €5 419 €--48 032 €
413 199 €7 353 €5 522 €5 846 €--42 186 €
513 463 €7 179 €5 347 €6 285 €--35 902 €
613 732 €6 998 €5 167 €6 735 €--29 167 €
714 007 €6 811 €4 980 €7 196 €--21 971 €
814 287 €6 617 €4 786 €7 670 €--14 300 €
914 573 €6 416 €4 585 €8 157 €--6 143 €
1014 864 €6 208 €4 377 €8 656 €---
1115 162 €5 992 €4 161 €9 169 €---
1215 465 €5 769 €3 938 €9 696 €---
1315 774 €5 538 €3 707 €10 236 €---
1416 090 €5 299 €3 468 €10 791 €---
1516 411 €5 051 €3 220 €11 361 €---
1616 740 €4 794 €2 963 €11 946 €---
1717 074 €4 528 €2 697 €12 547 €---
1817 416 €4 252 €2 421 €13 164 €---
1917 764 €3 967 €2 136 €13 797 €---
2018 120 €3 671 €1 840 €14 448 €---
2118 482 €3 365 €1 534 €15 117 €---
2218 852 €3 048 €1 217 €15 804 €---
2319 229 €2 719 €888 €16 509 €---
2419 613 €2 379 €548 €17 234 €---
2520 005 €2 027 €196 €17 979 €---
TOTAL398 386 €217 477 €87 249 €180 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-6 420 €+9 032 €
2+2 612 €0 €+2 612 €
3+2 612 €0 €+2 612 €
4+2 612 €0 €+2 612 €
5+2 612 €0 €+2 612 €
6+2 612 €0 €+2 612 €
7+2 612 €0 €+2 612 €
8+2 612 €0 €+2 612 €
9+2 612 €0 €+2 612 €
10+2 612 €+754 €+1 858 €
11+2 612 €+2 751 €-139 €
12+2 612 €+2 909 €-297 €
13+2 612 €+3 071 €-459 €
14+2 612 €+3 237 €-625 €
15+2 612 €+3 408 €-796 €
16+2 612 €+3 584 €-972 €
17+2 612 €+3 764 €-1 152 €
18+2 612 €+3 949 €-1 337 €
19+2 612 €+4 139 €-1 527 €
20+2 612 €+4 334 €-1 722 €
21+2 612 €+4 535 €-1 923 €
22+2 612 €+4 741 €-2 129 €
23+2 612 €+4 953 €-2 341 €
24+2 612 €+5 170 €-2 558 €
25+2 612 €+5 394 €-2 782 €
Total+65 300 €+54 273 €+11 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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