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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface81m²
Coût Total137 308€
Loyer Annuel9 524€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 100 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 112,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m²

REFERENCE ANNONCE : 62056-1155 - BOULOGNE SUR MER Parc Montplaisir, EN EXCLUSIVITE, A Vendre Appartement avec cave en rez-de-chaussée surélevé, d'une surface habitable de 81 m² se composant d'une entrée avec vestiaire, salon ou chambre, séjour, cuisine, cellier, WC, salle de bains (baignoire, lavabo), deux chambres.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 81 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/10/2025

Consommation énergie primaire : 310.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.729244, 1.614935
Total : 137 308€
Prix d'acquisition : 90 100€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 7 208€
Coût estimé : 7 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9524€/an
Fourchette totale : 637€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7647€ - 11861€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 660,26 €/m²
Basé sur :326 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 481 €
Prix d'achat :90 100 €
Décote à l'achat :-44 381€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-2 827€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 910,86€
Coût de l'assurance :12 014,45€
Taxe foncière : 952,35€/an
Soit par mois : 79,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 524 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 308 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 178 €
Revenus locatifs : +9 524 €
Charges déductibles : -46 178 €
Résultat foncier Année 1 : -36 655 €(Déficit de 36 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 178 €/an
Revenus locatifs : +9 524 €
Charges déductibles : -6 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15254.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 565 €(65% de 90 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 130 €/an
Calcul : 58 565 € × 3,636% = 2 130 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 524 €46 183 €4 750 €-36 659 €21 400 €15 259 €15 259 €
29 714 €6 058 €4 626 €3 655 €--11 604 €
39 908 €5 930 €4 497 €3 979 €--7 625 €
410 106 €5 796 €4 363 €4 310 €--3 315 €
510 309 €5 658 €4 225 €4 651 €---
610 515 €5 515 €4 082 €5 000 €---
710 725 €5 367 €3 934 €5 358 €---
810 940 €5 213 €3 780 €5 726 €---
911 158 €5 054 €3 621 €6 104 €---
1011 381 €4 890 €3 457 €6 492 €---
1111 609 €4 719 €3 286 €6 890 €---
1211 841 €4 543 €3 110 €7 299 €---
1312 078 €4 360 €2 927 €7 718 €---
1412 320 €4 171 €2 738 €8 149 €---
1512 566 €3 975 €2 542 €8 591 €---
1612 817 €3 772 €2 339 €9 046 €---
1713 074 €3 562 €2 129 €9 512 €---
1813 335 €3 344 €1 911 €9 991 €---
1913 602 €3 118 €1 685 €10 484 €---
2013 874 €2 885 €1 452 €10 989 €---
2114 151 €2 643 €1 210 €11 508 €---
2214 434 €2 393 €960 €12 042 €---
2314 723 €2 134 €701 €12 590 €---
2415 018 €1 865 €432 €13 152 €---
2515 318 €1 587 €154 €13 731 €---
TOTAL305 041 €144 734 €68 911 €160 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 000 €-6 420 €+8 420 €
2+2 000 €0 €+2 000 €
3+2 000 €0 €+2 000 €
4+2 000 €0 €+2 000 €
5+2 000 €+401 €+1 599 €
6+2 000 €+1 500 €+500 €
7+2 000 €+1 608 €+392 €
8+2 000 €+1 718 €+282 €
9+2 000 €+1 831 €+169 €
10+2 000 €+1 948 €+52 €
11+2 000 €+2 067 €-67 €
12+2 000 €+2 190 €-190 €
13+2 000 €+2 315 €-315 €
14+2 000 €+2 445 €-445 €
15+2 000 €+2 577 €-577 €
16+2 000 €+2 714 €-714 €
17+2 000 €+2 854 €-854 €
18+2 000 €+2 997 €-997 €
19+2 000 €+3 145 €-1 145 €
20+2 000 €+3 297 €-1 297 €
21+2 000 €+3 452 €-1 452 €
22+2 000 €+3 612 €-1 612 €
23+2 000 €+3 777 €-1 777 €
24+2 000 €+3 946 €-1 946 €
25+2 000 €+4 119 €-2 119 €
Total+50 000 €+48 092 €+1 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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