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Duplex d’exception sur le golf de Bellême – Charme, espace et quiétude

Bien expiré
VilleBellême (61)
Surface130
Coût Total162 600
Loyer Annuel11 478
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 115,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce magnifique duplex niché au cœur d’une longère de caractère, face au superbe golf 18 trous de Bellême, dans un environnement naturel préservé et apaisant. Ce bien rare de 130 m² habitables allie le charme de l’ancien et le confort moderne. Il offre un vaste salon cathédrale de 70 m² avec cheminée, idéal pour se retrouver en famille ou entre amis. La cuisine ouverte et équipée s’intègre harmonieusement à cet espace convivial et lumineux. Côté nuit, vous profiterez de trois grandes chambres, chacune avec sa salle de bain privative, garantissant intimité et confort. Une mezzanine propose deux couchages supplémentaires, parfaite pour accueillir famille ou invités. Le tout dans une ambiance chaleureuse et élégante, avec des matériaux de qualité et une belle hauteur sous plafond. Atouts supplémentaires : • Environnement calme et verdoyant • Vue imprenable sur le golf • Chauffage au gaz • Place de parking / garage • Aucun vis-à-vis Situé au cœur du golf de Bellême (61130), ce bien séduira les amateurs de nature, de golf et d’authenticité, à seulement quelques minutes du centre-bourg et de ses commerces

Ville : Bellême
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61130
Coordonnées : 48.366930, 0.532650
Total : 162 600
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 151 000
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11478€/an
Fourchette totale : 718€ - 1274€/mois
Fourchette annuelle : 8620€ - 15283€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :47,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 037,31
Coût de l'assurance :14 227,50
Taxe foncière : 1 147,80€/an
Soit par mois : 95,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 956,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain privatives dans les 3 chambres
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes et modernisation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellême. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 478 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 600 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 240
Revenus locatifs : +11 478
Charges déductibles : -13 240
Résultat foncier Année 1 : -1 762(Déficit de 1 762 €)
Imputable sur revenu global : 1 762
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 240 €/an
Revenus locatifs : +11 478
Charges déductibles : -7 240
Résultat foncier Années 2+ : 4 238 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 47813 2455 528-1 7671 767 €--
211 7087 0995 3824 609---
311 9426 9485 2314 994---
412 1816 7915 0755 389---
512 4246 6304 9135 795---
612 6736 4624 7456 211---
712 9266 2894 5726 637---
813 1856 1094 3927 075---
913 4485 9244 2077 525---
1013 7175 7314 0157 986---
1113 9925 5333 8168 459---
1214 2715 3273 6108 945---
1314 5575 1143 3979 443---
1414 8484 8933 1769 955---
1515 1454 6652 94810 480---
1615 4484 4292 71211 019---
1715 7574 1852 46811 572---
1816 0723 9322 21512 140---
1916 3933 6701 95312 724---
2016 7213 3991 68213 322---
2117 0563 1181 40213 937---
2217 3972 8281 11114 569---
2317 7452 52881115 217---
2418 1002 21750015 883---
2518 4621 89517816 566---
TOTAL367 643128 96080 037238 6831 767Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 530
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 683
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410-530+2 940
2+2 410+1 383+1 027
3+2 410+1 498+912
4+2 410+1 617+793
5+2 410+1 738+672
6+2 410+1 863+547
7+2 410+1 991+419
8+2 410+2 123+287
9+2 410+2 257+153
10+2 410+2 396+14
11+2 410+2 538-128
12+2 410+2 683-273
13+2 410+2 833-423
14+2 410+2 986-576
15+2 410+3 144-734
16+2 410+3 306-896
17+2 410+3 472-1 062
18+2 410+3 642-1 232
19+2 410+3 817-1 407
20+2 410+3 997-1 587
21+2 410+4 181-1 771
22+2 410+4 371-1 961
23+2 410+4 565-2 155
24+2 410+4 765-2 355
25+2 410+4 970-2 560
Total+60 250+71 605+-11 355
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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