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Détails du bien

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface89m²
Coût Total166 160€
Loyer Annuel12 421€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 438,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

AMIENS - QUARTIER SAINT-JACQUES / SAINT ROCH - proximité du parc de la hotoie - à 15 minutes à pieds du centre-ville Je vous propose dans une résidence sécurisée, un appartement T4 de 89 m2 situé au premier étage avec ascenseur et place de parking privative comprenant : Une entrée desservant une salle à manger, une cuisine équipée, aménagée, séparée, trois chambres, une salle d'eau et un WC séparé Place de parking privative et cave privative Chauffage collectif au gaz de ville avec production d'eau chaude Charges de copropriété : 311,50 € / par mois (chauffage, eau chaude, électricité des communs, entretien des communs, ascenseur, eau froide, parking, espaces verts et appels de fond de travaux) Diagnostics de performance énergétique en "E" des travaux sont en cours de réalisation pour une isolation thermique extérieur. Les DPE projetée envisage un classement en "D" Menuiseries : double vitrage PVC avec volets électriques Internet : fibre optique et 5G Assainissement : tout à l'égout VMC simple flux Prix : 128 000€ FAI Honoraires à la charge du vendeur Contactez Philippe , agent commercial Agence Sainte Anne Immo 79 Rue Jules Barni 80000 Amiens RCS AMIENS 991 199 738

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Total : 166 160€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 27 920€
Valeur du bien : 155 920€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12421€/an
Fourchette totale : 837€ - 1281€/mois
Fourchette annuelle : 10041€ - 15366€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 046,34 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 124 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-54 124€ (-29.7%)
Marge achat-revente :15 964€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 284,37€
Coût de l'assurance :14 539,00€
Taxe foncière : 1 242,13€/an
Soit par mois : 103,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 311,50€/mois
Soit par an : 3 738,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 035,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 274,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 920 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:300€
    Peinture salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 738 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 845 €
Revenus locatifs : +12 421 €
Charges déductibles : -38 845 €
Résultat foncier Année 1 : -26 423 €(Déficit de 26 423 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 023 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 925 €/an
Revenus locatifs : +12 421 €
Charges déductibles : -10 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 497 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5023.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 421 €38 850 €5 368 €-26 429 €21 400 €5 029 €5 029 €
212 670 €10 785 €5 223 €1 885 €--3 144 €
312 923 €10 635 €5 073 €2 288 €--856 €
413 182 €10 480 €4 919 €2 701 €---
513 445 €10 320 €4 759 €3 125 €---
613 714 €10 155 €4 593 €3 559 €---
713 988 €9 984 €4 423 €4 004 €---
814 268 €9 808 €4 246 €4 460 €---
914 554 €9 626 €4 064 €4 928 €---
1014 845 €9 437 €3 876 €5 407 €---
1115 141 €9 243 €3 681 €5 899 €---
1215 444 €9 042 €3 480 €6 403 €---
1315 753 €8 834 €3 272 €6 919 €---
1416 068 €8 619 €3 058 €7 449 €---
1516 390 €8 397 €2 836 €7 992 €---
1616 717 €8 168 €2 607 €8 549 €---
1717 052 €7 932 €2 370 €9 120 €---
1817 393 €7 687 €2 125 €9 706 €---
1917 741 €7 434 €1 873 €10 306 €---
2018 095 €7 173 €1 612 €10 922 €---
2118 457 €6 904 €1 342 €11 554 €---
2218 827 €6 625 €1 063 €12 202 €---
2319 203 €6 337 €775 €12 866 €---
2419 587 €6 039 €478 €13 548 €---
2519 979 €5 732 €170 €14 247 €---
TOTAL397 857 €244 247 €77 284 €153 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 608 €-6 420 €+9 028 €
2+2 608 €0 €+2 608 €
3+2 608 €0 €+2 608 €
4+2 608 €+554 €+2 054 €
5+2 608 €+937 €+1 671 €
6+2 608 €+1 068 €+1 540 €
7+2 608 €+1 201 €+1 407 €
8+2 608 €+1 338 €+1 270 €
9+2 608 €+1 478 €+1 130 €
10+2 608 €+1 622 €+986 €
11+2 608 €+1 770 €+838 €
12+2 608 €+1 921 €+687 €
13+2 608 €+2 076 €+532 €
14+2 608 €+2 235 €+373 €
15+2 608 €+2 398 €+210 €
16+2 608 €+2 565 €+43 €
17+2 608 €+2 736 €-128 €
18+2 608 €+2 912 €-304 €
19+2 608 €+3 092 €-484 €
20+2 608 €+3 277 €-669 €
21+2 608 €+3 466 €-858 €
22+2 608 €+3 661 €-1 053 €
23+2 608 €+3 860 €-1 252 €
24+2 608 €+4 064 €-1 456 €
25+2 608 €+4 274 €-1 666 €
Total+65 200 €+46 083 €+19 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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