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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface120m²
Coût Total146 184€
Loyer Annuel14 421€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 800 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 081,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Balcon, Pas de cave

À VENDRE

Vous êtes à la recherche d'un appartement ancien, à rafraîchir .. alliant volumes, espaces, rangements, de la luminosité ..

Découvrez d'ici quelques jours un appartement de type 4 de 120m2 , au premier étage d'une petite copropriété de 3 appartements

  • Faibles charges
  • potentiel superbe
  • 3 Chambres, patios, balcon, celliers, buanderie, salle d'eau Contactez moi pour plus d'infos

TARIF : 134 000EUR

Cette annonce vous est proposée par DELAROQUE David - EI - NoRSAC: 827 763 871, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Perpignan

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.698847, 2.881471
Total : 146 184€
Prix d'acquisition : 129 800€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 135 800€
Frais de notaire : 10 384€
Coût estimé : 10 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14421€/an
Fourchette totale : 970€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 11641€ - 17865€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :651 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 000 €
Prix d'achat :129 800 €
Décote à l'achat :-50 200€ (-27.9%)
Marge achat-revente :33 816€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 755,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 993,13€
Coût de l'assurance :12 425,64€
Taxe foncière : 1 442,12€/an
Soit par mois : 120,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 120 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 - Salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 421 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 718 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 184 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 657 €
Revenus locatifs : +14 421 €
Charges déductibles : -12 657 €
Résultat foncier Année 1 : 1 764 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 657 €/an
Revenus locatifs : +14 421 €
Charges déductibles : -6 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 764 €/an
Prix d'achat du bien : 129 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 370 €(65% de 129 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 068 €/an
Calcul : 84 370 € × 3,636% = 3 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 421 €12 662 €4 723 €1 759 €---
214 710 €6 534 €4 595 €8 175 €---
315 004 €6 403 €4 463 €8 601 €---
415 304 €6 266 €4 327 €9 037 €---
515 610 €6 126 €4 187 €9 484 €---
615 922 €5 980 €4 041 €9 942 €---
716 241 €5 830 €3 891 €10 411 €---
816 565 €5 675 €3 736 €10 891 €---
916 897 €5 514 €3 575 €11 382 €---
1017 235 €5 349 €3 410 €11 886 €---
1117 579 €5 178 €3 238 €12 402 €---
1217 931 €5 001 €3 062 €12 930 €---
1318 290 €4 818 €2 879 €13 472 €---
1418 655 €4 629 €2 690 €14 026 €---
1519 028 €4 434 €2 495 €14 594 €---
1619 409 €4 232 €2 293 €15 177 €---
1719 797 €4 024 €2 085 €15 773 €---
1820 193 €3 809 €1 870 €16 384 €---
1920 597 €3 587 €1 648 €17 010 €---
2021 009 €3 357 €1 418 €17 652 €---
2121 429 €3 120 €1 181 €18 309 €---
2221 858 €2 874 €935 €18 983 €---
2322 295 €2 621 €682 €19 674 €---
2422 741 €2 359 €420 €20 381 €---
2523 196 €2 089 €150 €21 107 €---
TOTAL461 914 €122 472 €67 993 €339 443 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 028 €+528 €+2 500 €
2+3 028 €+2 453 €+575 €
3+3 028 €+2 580 €+448 €
4+3 028 €+2 711 €+317 €
5+3 028 €+2 845 €+183 €
6+3 028 €+2 983 €+45 €
7+3 028 €+3 123 €-95 €
8+3 028 €+3 267 €-239 €
9+3 028 €+3 415 €-387 €
10+3 028 €+3 566 €-538 €
11+3 028 €+3 721 €-693 €
12+3 028 €+3 879 €-851 €
13+3 028 €+4 041 €-1 013 €
14+3 028 €+4 208 €-1 180 €
15+3 028 €+4 378 €-1 350 €
16+3 028 €+4 553 €-1 525 €
17+3 028 €+4 732 €-1 704 €
18+3 028 €+4 915 €-1 887 €
19+3 028 €+5 103 €-2 075 €
20+3 028 €+5 296 €-2 268 €
21+3 028 €+5 493 €-2 465 €
22+3 028 €+5 695 €-2 667 €
23+3 028 €+5 902 €-2 874 €
24+3 028 €+6 114 €-3 086 €
25+3 028 €+6 332 €-3 304 €
Total+75 700 €+101 833 €+-26 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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