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Maison à vendre

VilleCrau (83)
Surface180.86m²
Coût Total341 063€
Loyer Annuel32 208€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+663€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 269 000 €
Surface : 180.86 m²
Prix au m² : 1 487,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Alarme

LA CRAU Idéal investisseur ! Au coeur du village, maison composée au rez de chaussée d'un grand local commercial très bien situé, anciennement bar-restaurant d'environ 100m². A l'étage, un appartement sur deux niveaux de type 3, traversant et lumineux. Compteurs individuels, gros potentiel et surélévation possible, prévoir budget travaux. A découvrir ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Crau
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83260
Coordonnées : 43.142854, 6.075914
Total : 341 063€
Prix d'acquisition : 269 000€
Travaux : 50 543€
Valeur du bien : 319 543€
Frais de notaire : 21 520€
Coût estimé : 21 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180.86m²
Loyer prédit : 14.84€/m²/mois
Fourchette : 10.92€ - 20.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 2684€/mois
Loyer annuel estimé : 32208€/an
Fourchette totale : 1975€ - 3647€/mois
Fourchette annuelle : 23704€ - 43763€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 061,46 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :734 556 €
Prix d'achat :269 000 €
Décote à l'achat :-465 556€ (-63.4%)
Marge achat-revente :393 493€ (53.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 063€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 653,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :99,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 752,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 855,20€
Coût de l'assurance :29 843,01€
Taxe foncière : 3 220,80€/an
Soit par mois : 268,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 684,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 020,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :663,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180.86 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180.86 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 543 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 043€
    Isolation des combles: 180.86 m² × 50€/m² = 9043€, Main d'œuvre: 7€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 543€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 208 €/an
Calcul : 2 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 063 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 194 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 221 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 543 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 729 €
Revenus locatifs : +32 208 €
Charges déductibles : -65 729 €
Résultat foncier Année 1 : -33 521 €(Déficit de 33 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 186 €/an
Revenus locatifs : +32 208 €
Charges déductibles : -15 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12120.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 269 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 850 €(65% de 269 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 358 €/an
Calcul : 174 850 € × 3,636% = 6 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 208 €65 740 €10 782 €-33 531 €21 400 €12 131 €12 131 €
232 852 €14 902 €10 488 €17 950 €---
333 509 €14 599 €10 184 €18 910 €---
434 179 €14 285 €9 871 €19 894 €---
534 863 €13 962 €9 547 €20 901 €---
635 560 €13 628 €9 213 €21 933 €---
736 271 €13 283 €8 868 €22 989 €---
836 997 €12 926 €8 512 €24 070 €---
937 737 €12 559 €8 144 €25 178 €---
1038 492 €12 179 €7 765 €26 313 €---
1139 261 €11 787 €7 372 €27 474 €---
1240 047 €11 382 €6 968 €28 664 €---
1340 848 €10 964 €6 550 €29 883 €---
1441 665 €10 533 €6 118 €31 132 €---
1542 498 €10 087 €5 673 €32 410 €---
1643 348 €9 627 €5 213 €33 720 €---
1744 215 €9 153 €4 738 €35 062 €---
1845 099 €8 662 €4 248 €36 437 €---
1946 001 €8 156 €3 742 €37 845 €---
2046 921 €7 633 €3 219 €39 288 €---
2147 859 €7 094 €2 679 €40 766 €---
2248 817 €6 537 €2 122 €42 280 €---
2349 793 €5 961 €1 547 €43 832 €---
2450 789 €5 367 €953 €45 421 €---
2551 805 €4 754 €340 €47 050 €---
TOTAL1 031 633 €315 761 €154 855 €715 872 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 715 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 764 €-6 420 €+13 184 €
2+6 764 €+1 745 €+5 019 €
3+6 764 €+5 673 €+1 091 €
4+6 764 €+5 968 €+796 €
5+6 764 €+6 270 €+494 €
6+6 764 €+6 580 €+184 €
7+6 764 €+6 897 €-133 €
8+6 764 €+7 221 €-457 €
9+6 764 €+7 553 €-789 €
10+6 764 €+7 894 €-1 130 €
11+6 764 €+8 242 €-1 478 €
12+6 764 €+8 599 €-1 835 €
13+6 764 €+8 965 €-2 201 €
14+6 764 €+9 339 €-2 575 €
15+6 764 €+9 723 €-2 959 €
16+6 764 €+10 116 €-3 352 €
17+6 764 €+10 519 €-3 755 €
18+6 764 €+10 931 €-4 167 €
19+6 764 €+11 353 €-4 589 €
20+6 764 €+11 786 €-5 022 €
21+6 764 €+12 230 €-5 466 €
22+6 764 €+12 684 €-5 920 €
23+6 764 €+13 150 €-6 386 €
24+6 764 €+13 626 €-6 862 €
25+6 764 €+14 115 €-7 351 €
Total+169 100 €+214 762 €+-45 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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