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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFaverges (74)
Surface393m²
Coût Total741 900€
Loyer Annuel60 006€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+649€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 630 000 €
Surface : 393 m²
Prix au m² : 1 603,05 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, 6 chambres, 13 parkings: Box de stationnement, Garage, 11 parkings, Balcon, Terrasse, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

À Seythenex, à proximité immédiate de Faverges et à deux pas de l'école, découvrez ce bien rare par ses volumes, sa configuration et son potentiel, entièrement rénové en 2020. Cette vaste bâtisse développe 393 m² habitables (hors annexes) et s'organise sur trois niveaux avec plusieurs accès indépendants, permettant une utilisation familiale, professionnelle ou locative, ainsi qu'une division en plusieurs lots.

Au rez-de-chaussée :

  • une grande pièce de 53m² avec terrasse, ainsi qu'un espace cuisine et salle à manger
  • un WC
  • un vestiaire

Au premier étage :

  • 4 chambres, chacune avec sa salle d'eau privative
  • un appartement T2 indépendant, comprenant séjour/cuisine, une chambre et salle d'eau
  • une pièce avec salle d'eau et WC, pouvant faire office de bureau ou de studio
  • une pièce de 12m² à exploiter selon votre projet
  • une terrasse d'environ 40 m², exposée ouest

Au deuxième étage : Un vaste loft de plus de 133m², lumineux et chaleureux, comprenant :

  • un agréable salon avec balcon exposé sud
  • une cuisine ouverte avec ilot, invitant à recevoir
  • une chambre
  • un coin bureau/sport
  • un chalet intérieur abritant une salle d'eau
  • un WC séparé En complément, de multiples rangements intégrés.

De nombreuses annexes complètent ce bien : un grand atelier, une buanderie, une chaufferie, un garage, une cave voûtée de 31m² ainsi qu'un parking offrant dix places de stationnement.

Le chauffage se fait intégralement via une chaudière à granulés, sauf pour le loft qui dispose de son propre poêle à granulés.

Il s'agit d'un bien adapté à de nombreux projets: grande maison familiale, activité de gîtes ou chambres d'hôtes, usage professionnel, investissement locatif ou division en lots. Aucuns travaux à prévoir, sauf pour une éventuelle adaptation à votre projet.

Plans et visite virtuelle disponibles sur demande.

Prix affiché honoraires d'agence inclus (5% TTC à la charge de l'acquéreur). Votre agent commercial en immobilier: Emilie LAJARIGE: +33 (0)6 66 08 51 07. RSAC Annecy 883 014 660 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

CPI 7401 2016 000 017 580

Ville : Faverges
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74210
Coordonnées : 45.707912, 6.287100
Total : 741 900€
Prix d'acquisition : 630 000€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 691 500€
Frais de notaire : 50 400€
Coût estimé : 50 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 393m²
Loyer prédit : 12.72€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 18.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 5001€/mois
Loyer annuel estimé : 60006€/an
Fourchette totale : 3462€ - 7222€/mois
Fourchette annuelle : 41547€ - 86666€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 450,76 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 749 147 €
Prix d'achat :630 000 €
Décote à l'achat :-1 119 147€ (-64.0%)
Marge achat-revente :1 007 247€ (57.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :741 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 635,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :216,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 851,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :348 607,46€
Coût de l'assurance :64 916,25€
Taxe foncière : 6 000,62€/an
Soit par mois : 500,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 000,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 351,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :649,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour de la chaudière à granulés pour garantir son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Bien rénové en 2020 mais vérification nécessaire pour garantir performance énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Vérification et mise à jour des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) pour assurer leur conformité et fonctionnalité.
Quantité: 6 salles d'eau (1 par chambre)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, mais mise à jour recommandée pour confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement des revêtements de sol dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, rafraîchissement recommandé pour confort.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments de confort dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:19 500€
    Chaudière à granulés: 1 × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:27 000€
    Rénovation salle de bain: 6 × 4000€ = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 000€
    Revêtement sol: 90 m² × 80€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Faverges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 006 €/an
Calcul : 5 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 741 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 597 €/an
Calcul : 216 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 264 €
Revenus locatifs : +60 006 €
Charges déductibles : -94 264 €
Résultat foncier Année 1 : -34 258 €(Déficit de 34 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 764 €/an
Revenus locatifs : +60 006 €
Charges déductibles : -32 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12857.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 630 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 409 500 €(65% de 630 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 891 €/an
Calcul : 409 500 € × 3,636% = 14 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 006 €94 288 €24 191 €-34 282 €21 400 €12 882 €12 882 €
261 206 €32 137 €23 540 €29 069 €---
362 430 €31 464 €22 867 €30 966 €---
463 679 €30 769 €22 172 €32 910 €---
564 953 €30 050 €21 453 €34 903 €---
666 252 €29 307 €20 710 €36 944 €---
767 577 €28 540 €19 943 €39 037 €---
868 928 €27 747 €19 149 €41 182 €---
970 307 €26 927 €18 329 €43 380 €---
1071 713 €26 079 €17 482 €45 634 €---
1173 147 €25 204 €16 606 €47 944 €---
1274 610 €24 299 €15 701 €50 312 €---
1376 102 €23 363 €14 766 €52 739 €---
1477 624 €22 396 €13 799 €55 228 €---
1579 177 €21 397 €12 800 €57 780 €---
1680 760 €20 365 €11 768 €60 396 €---
1782 376 €19 298 €10 700 €63 078 €---
1884 023 €18 195 €9 597 €65 829 €---
1985 704 €17 055 €8 457 €68 649 €---
2087 418 €15 877 €7 279 €71 541 €---
2189 166 €14 659 €6 062 €74 507 €---
2290 949 €13 401 €4 804 €77 549 €---
2392 768 €12 100 €3 503 €80 668 €---
2494 624 €10 756 €2 159 €83 868 €---
2596 516 €9 367 €770 €87 149 €---
TOTAL1 922 017 €625 039 €348 607 €1 296 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 296 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 601 €-6 420 €+19 021 €
2+12 601 €+4 856 €+7 745 €
3+12 601 €+9 290 €+3 311 €
4+12 601 €+9 873 €+2 728 €
5+12 601 €+10 471 €+2 130 €
6+12 601 €+11 083 €+1 518 €
7+12 601 €+11 711 €+890 €
8+12 601 €+12 355 €+246 €
9+12 601 €+13 014 €-413 €
10+12 601 €+13 690 €-1 089 €
11+12 601 €+14 383 €-1 782 €
12+12 601 €+15 093 €-2 492 €
13+12 601 €+15 822 €-3 221 €
14+12 601 €+16 568 €-3 967 €
15+12 601 €+17 334 €-4 733 €
16+12 601 €+18 119 €-5 518 €
17+12 601 €+18 923 €-6 322 €
18+12 601 €+19 749 €-7 148 €
19+12 601 €+20 595 €-7 994 €
20+12 601 €+21 462 €-8 861 €
21+12 601 €+22 352 €-9 751 €
22+12 601 €+23 265 €-10 664 €
23+12 601 €+24 200 €-11 599 €
24+12 601 €+25 160 €-12 559 €
25+12 601 €+26 145 €-13 544 €
Total+315 025 €+389 093 €+-74 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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