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vente - appartement

Bien expiré
VilleMagny-en-Vexin (95)
Surface94m²
Coût Total247 840€
Loyer Annuel19 677€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 968,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

Au coeur d'une résidence calme de seulement 3 lots d'habitation nous vous proposons aujourd'hui un appartement en rez de Chaussée dans un village recherché à 2 min de Magny en Vexin. Le bien dispose d'une pièce de vie de plus de 30 m², de 3 chambres, une salle de bain, une salle d'eau. L'appartement est vendu libre de toute occupation. Pas de procédure en cours. N'attendez plus pour nous contacter et effectuer une visite.

Référence: 36164 DPE: D

Ville : Magny-en-Vexin
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95420
Coordonnées : 49.155440, 1.786436
Total : 247 840€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 48 040€
Valeur du bien : 233 040€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 17.44€/m²/mois
Fourchette : 14.50€ - 20.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1640€/mois
Loyer annuel estimé : 19677€/an
Fourchette totale : 1363€ - 1972€/mois
Fourchette annuelle : 16360€ - 23666€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 279,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 882,25€
Coût de l'assurance :21 066,40€
Taxe foncière : 1 967,69€/an
Soit par mois : 163,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 639,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais quelques éléments datés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol (parquet) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 040 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 500€ = 4500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magny-en-Vexin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 677 €/an
Calcul : 1 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 843 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 968 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 825 €
Revenus locatifs : +19 677 €
Charges déductibles : -58 825 €
Résultat foncier Année 1 : -39 148 €(Déficit de 39 148 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 748 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 785 €/an
Revenus locatifs : +19 677 €
Charges déductibles : -10 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17748.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 677 €58 833 €7 983 €-39 156 €21 400 €17 756 €17 756 €
220 070 €10 577 €7 767 €9 493 €--8 263 €
320 472 €10 354 €7 544 €10 118 €---
420 881 €10 123 €7 313 €10 758 €---
521 299 €9 885 €7 075 €11 414 €---
621 725 €9 639 €6 829 €12 086 €---
722 159 €9 385 €6 575 €12 774 €---
822 603 €9 123 €6 312 €13 480 €---
923 055 €8 851 €6 041 €14 203 €---
1023 516 €8 571 €5 761 €14 945 €---
1123 986 €8 282 €5 471 €15 704 €---
1224 466 €7 983 €5 172 €16 483 €---
1324 955 €7 674 €4 863 €17 281 €---
1425 454 €7 354 €4 544 €18 100 €---
1525 963 €7 025 €4 214 €18 939 €---
1626 482 €6 684 €3 874 €19 798 €---
1727 012 €6 332 €3 522 €20 680 €---
1827 552 €5 969 €3 158 €21 584 €---
1928 103 €5 593 €2 783 €22 511 €---
2028 665 €5 205 €2 395 €23 461 €---
2129 239 €4 804 €1 994 €24 435 €---
2229 824 €4 390 €1 579 €25 434 €---
2330 420 €3 962 €1 152 €26 458 €---
2431 028 €3 520 €710 €27 508 €---
2531 649 €3 063 €253 €28 586 €---
TOTAL630 256 €233 181 €114 882 €397 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 132 €-6 420 €+10 552 €
2+4 132 €0 €+4 132 €
3+4 132 €+557 €+3 575 €
4+4 132 €+3 227 €+905 €
5+4 132 €+3 424 €+708 €
6+4 132 €+3 626 €+506 €
7+4 132 €+3 832 €+300 €
8+4 132 €+4 044 €+88 €
9+4 132 €+4 261 €-129 €
10+4 132 €+4 483 €-351 €
11+4 132 €+4 711 €-579 €
12+4 132 €+4 945 €-813 €
13+4 132 €+5 184 €-1 052 €
14+4 132 €+5 430 €-1 298 €
15+4 132 €+5 682 €-1 550 €
16+4 132 €+5 940 €-1 808 €
17+4 132 €+6 204 €-2 072 €
18+4 132 €+6 475 €-2 343 €
19+4 132 €+6 753 €-2 621 €
20+4 132 €+7 038 €-2 906 €
21+4 132 €+7 330 €-3 198 €
22+4 132 €+7 630 €-3 498 €
23+4 132 €+7 937 €-3 805 €
24+4 132 €+8 253 €-4 121 €
25+4 132 €+8 576 €-4 444 €
Total+103 300 €+119 123 €+-15 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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