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Maison 6 pièces 117 m²

Bien expiré
VilleHam (53)
Surface117m²
Coût Total149 660€
Loyer Annuel8 202€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spacieuse maison de 4 chambres avec jardin, idéale pour les vacances ou comme résidence permanente

A40283SVM53 - Cette maison magnifiquement présentée offre à la fois confort et caractère, ce qui en fait un choix idéal comme maison de vacances ou résidence permanente. Nichée au cœur d'un village paisible, elle se trouve à quelques pas d'un bar/restaurant et à seulement 3 km des commodités locales. Idéalement située pour voyager, la propriété se trouve à 125 km de l'aéroport de Rennes, à 157 km de Dinard, à 169 km de Tours et à 118 km du port ferry de Caen.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A40283SVM53 Date de réalisation du diagnostic : 21/09/2025 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ham
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53250
Coordonnées : 48.381100, -0.374990
Total : 149 660€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 42 740€
Valeur du bien : 141 740€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 5.84€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8202€/an
Fourchette totale : 530€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6361€ - 10576€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 025 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-56 025€ (-36.1%)
Marge achat-revente :5 365€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 795,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 833,00€
Coût de l'assurance :13 095,25€
Taxe foncière : 820,22€/an
Soit par mois : 68,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 683,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification du parquet
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 740 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 750€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 360€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€ = 180€; Vérification robinetterie: 1000€ (incluant main d'œuvre) = 1180€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€ = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€ = 750€; Vérification parquet: 750€ (incluant main d'œuvre) = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ham (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 202 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 820 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 301 €
Revenus locatifs : +8 202 €
Charges déductibles : -49 301 €
Résultat foncier Année 1 : -41 099 €(Déficit de 41 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 561 €/an
Revenus locatifs : +8 202 €
Charges déductibles : -6 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19698.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 202 €49 306 €5 222 €-41 104 €21 400 €19 704 €19 704 €
28 366 €6 430 €5 086 €1 936 €--17 767 €
38 534 €6 289 €4 945 €2 245 €--15 522 €
48 704 €6 142 €4 798 €2 562 €--12 961 €
58 878 €5 991 €4 647 €2 887 €--10 073 €
69 056 €5 834 €4 490 €3 222 €--6 851 €
79 237 €5 672 €4 328 €3 565 €--3 286 €
89 422 €5 503 €4 159 €3 919 €---
99 610 €5 329 €3 985 €4 281 €---
109 802 €5 148 €3 804 €4 654 €---
119 998 €4 961 €3 617 €5 037 €---
1210 198 €4 767 €3 423 €5 431 €---
1310 402 €4 566 €3 222 €5 836 €---
1410 610 €4 358 €3 014 €6 252 €---
1510 823 €4 143 €2 799 €6 680 €---
1611 039 €3 920 €2 576 €7 119 €---
1711 260 €3 689 €2 345 €7 571 €---
1811 485 €3 449 €2 105 €8 036 €---
1911 715 €3 201 €1 857 €8 514 €---
2011 949 €2 944 €1 600 €9 005 €---
2112 188 €2 678 €1 334 €9 510 €---
2212 432 €2 402 €1 058 €10 030 €---
2312 680 €2 117 €773 €10 564 €---
2412 934 €1 821 €477 €11 113 €---
2513 193 €1 514 €170 €11 678 €---
TOTAL262 717 €152 174 €75 833 €110 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 722 €-6 420 €+8 142 €
2+1 722 €0 €+1 722 €
3+1 722 €0 €+1 722 €
4+1 722 €0 €+1 722 €
5+1 722 €0 €+1 722 €
6+1 722 €0 €+1 722 €
7+1 722 €0 €+1 722 €
8+1 722 €+190 €+1 532 €
9+1 722 €+1 284 €+438 €
10+1 722 €+1 396 €+326 €
11+1 722 €+1 511 €+211 €
12+1 722 €+1 629 €+93 €
13+1 722 €+1 751 €-29 €
14+1 722 €+1 876 €-154 €
15+1 722 €+2 004 €-282 €
16+1 722 €+2 136 €-414 €
17+1 722 €+2 271 €-549 €
18+1 722 €+2 411 €-689 €
19+1 722 €+2 554 €-832 €
20+1 722 €+2 701 €-979 €
21+1 722 €+2 853 €-1 131 €
22+1 722 €+3 009 €-1 287 €
23+1 722 €+3 169 €-1 447 €
24+1 722 €+3 334 €-1 612 €
25+1 722 €+3 504 €-1 782 €
Total+43 050 €+33 163 €+9 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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