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Appartement à vendre

VilleSaintes (17)
Surface52.7m²
Coût Total137 180€
Loyer Annuel8 355€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 52.7 m²
Prix au m² : 1 631,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Appartement situé au rdc d'un petit immeuble en copropriété aux faibles charges comprenant: séjour salon avec cuisine ouverte, coin nuit, salle d'eau wc. Grande cour privative. Actuellement loué 460 euros Hors charges.

Honoraires inclus de 7.5% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 80 000 euros. Dans une copropriété de 4 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 554 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 996.00 et 1348.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.739798, -0.658054
Total : 137 180€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 130 300€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.7m²
Loyer prédit : 13.21€/m²/mois
Fourchette : 10.77€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8355€/an
Fourchette totale : 568€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6813€ - 10246€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 865,02 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :98 287 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-12 287€ (-12.5%)
Marge achat-revente :-38 893€ (-39.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 846,62€
Coût de l'assurance :12 003,25€
Taxe foncière : 835,53€/an
Soit par mois : 69,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,17€/mois
Soit par an : 554,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 696,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des placards et électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant une mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 52.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(841 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 200€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 100€/m² = 600€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 100€/m² = 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine:13 500€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète (10 m²): 10 × 800€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambre: Parquet flottant (12 m²): 12 × 50€/m² = 600€, Peinture murs (12 m²): 12 × 30€/m² = 360€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 3240€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs (20 m²): 20 × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chauffage:10 000€
    Installation pompe à chaleur: 1 système: 10000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saintes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 355 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 180 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 911 €
Revenus locatifs : +8 355 €
Charges déductibles : -50 911 €
Résultat foncier Année 1 : -42 555 €(Déficit de 42 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 155 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 611 €/an
Revenus locatifs : +8 355 €
Charges déductibles : -6 611 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21155.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 355 €50 915 €4 746 €-42 560 €21 400 €21 160 €21 160 €
28 522 €6 491 €4 621 €2 031 €--19 128 €
38 693 €6 362 €4 493 €2 331 €--16 798 €
48 867 €6 229 €4 359 €2 638 €--14 160 €
59 044 €6 091 €4 221 €2 953 €--11 207 €
69 225 €5 948 €4 078 €3 277 €--7 929 €
79 409 €5 800 €3 930 €3 610 €--4 320 €
89 598 €5 646 €3 777 €3 951 €--369 €
99 790 €5 488 €3 618 €4 302 €---
109 985 €5 323 €3 454 €4 662 €---
1110 185 €5 153 €3 283 €5 032 €---
1210 389 €4 977 €3 107 €5 412 €---
1310 597 €4 794 €2 924 €5 803 €---
1410 808 €4 605 €2 735 €6 204 €---
1511 025 €4 409 €2 539 €6 616 €---
1611 245 €4 206 €2 337 €7 039 €---
1711 470 €3 996 €2 127 €7 474 €---
1811 699 €3 779 €1 909 €7 921 €---
1911 933 €3 554 €1 684 €8 380 €---
2012 172 €3 320 €1 451 €8 852 €---
2112 416 €3 079 €1 209 €9 337 €---
2212 664 €2 829 €959 €9 835 €---
2312 917 €2 570 €700 €10 347 €---
2413 175 €2 302 €432 €10 874 €---
2513 439 €2 024 €154 €11 415 €---
TOTAL267 623 €159 888 €68 847 €107 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 355 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 755 €-6 420 €+8 175 €
2+1 755 €0 €+1 755 €
3+1 755 €0 €+1 755 €
4+1 755 €0 €+1 755 €
5+1 755 €0 €+1 755 €
6+1 755 €0 €+1 755 €
7+1 755 €0 €+1 755 €
8+1 755 €0 €+1 755 €
9+1 755 €+1 180 €+575 €
10+1 755 €+1 399 €+356 €
11+1 755 €+1 510 €+245 €
12+1 755 €+1 624 €+131 €
13+1 755 €+1 741 €+14 €
14+1 755 €+1 861 €-106 €
15+1 755 €+1 985 €-230 €
16+1 755 €+2 112 €-357 €
17+1 755 €+2 242 €-487 €
18+1 755 €+2 376 €-621 €
19+1 755 €+2 514 €-759 €
20+1 755 €+2 656 €-901 €
21+1 755 €+2 801 €-1 046 €
22+1 755 €+2 951 €-1 196 €
23+1 755 €+3 104 €-1 349 €
24+1 755 €+3 262 €-1 507 €
25+1 755 €+3 425 €-1 670 €
Total+43 875 €+32 320 €+11 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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