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Maison 16 pièces 342 m²

Bien expiré
VilleBarbezieux-Saint-Hilaire (16)
Surface342m²
Coût Total360 430€
Loyer Annuel30 755€
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois+420€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 342 m²
Prix au m² : 818,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 16 pièces principales

Magnifique demeure bourgeoise avec ses annexes en plein coeur de Barbezieux. Vous profiterez de son parc arboré de plus de 5000 m² avec son verger, son potager et une grange de 80 m². Idéal pour les amoureux de l'architecture et de l'espace ! Le tout à proximité des commerces. Un véritable havre de paix en pein centre ville. Honoraires à charge acquéreur : 6.2% Référence annonce : 290-3657 Date de réalisation du diagnostic : 22/12/2023 Prix hors honoraires : 263 654 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 860 € et 7 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Barbezieux-Saint-Hilaire
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16300
Coordonnées : 45.471120, -0.153310
Total : 360 430€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 58 030€
Valeur du bien : 338 030€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 342m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2563€/mois
Loyer annuel estimé : 30755€/an
Fourchette totale : 1995€ - 3292€/mois
Fourchette annuelle : 23941€ - 39510€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 781,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :105,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 886,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 955,32€
Coût de l'assurance :31 537,63€
Taxe foncière : 3 075,54€/an
Soit par mois : 256,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 562,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 142,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :420,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 342 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 342 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 43 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et revêtement de sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 030 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 680€
    Isolation combles perdus: 342 m² × 40€/m² = 13680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 300€ = 12900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbezieux-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 755 €/an
Calcul : 2 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 430 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 262 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 394 €
Revenus locatifs : +30 755 €
Charges déductibles : -74 394 €
Résultat foncier Année 1 : -43 639 €(Déficit de 43 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 364 €/an
Revenus locatifs : +30 755 €
Charges déductibles : -16 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22238.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 755 €74 406 €12 039 €-43 650 €21 400 €22 250 €22 250 €
231 370 €16 055 €11 718 €15 315 €--6 935 €
331 998 €15 724 €11 387 €16 274 €---
432 638 €15 381 €11 044 €17 257 €---
533 291 €15 026 €10 689 €18 264 €---
633 956 €14 659 €10 322 €19 297 €---
734 636 €14 280 €9 943 €20 356 €---
835 328 €13 887 €9 550 €21 441 €---
936 035 €13 482 €9 145 €22 553 €---
1036 756 €13 062 €8 725 €23 694 €---
1137 491 €12 627 €8 290 €24 863 €---
1238 240 €12 178 €7 841 €26 062 €---
1339 005 €11 714 €7 377 €27 292 €---
1439 785 €11 233 €6 896 €28 552 €---
1540 581 €10 736 €6 399 €29 845 €---
1641 393 €10 222 €5 885 €31 171 €---
1742 221 €9 690 €5 353 €32 530 €---
1843 065 €9 140 €4 803 €33 925 €---
1943 926 €8 571 €4 234 €35 355 €---
2044 805 €7 983 €3 646 €36 822 €---
2145 701 €7 374 €3 037 €38 327 €---
2246 615 €6 745 €2 408 €39 870 €---
2347 547 €6 093 €1 756 €41 454 €---
2448 498 €5 420 €1 083 €43 078 €---
2549 468 €4 723 €386 €44 745 €---
TOTAL985 104 €340 411 €173 955 €644 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 644 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 459 €-6 420 €+12 879 €
2+6 459 €0 €+6 459 €
3+6 459 €+2 802 €+3 657 €
4+6 459 €+5 177 €+1 282 €
5+6 459 €+5 479 €+980 €
6+6 459 €+5 789 €+670 €
7+6 459 €+6 107 €+352 €
8+6 459 €+6 432 €+27 €
9+6 459 €+6 766 €-307 €
10+6 459 €+7 108 €-649 €
11+6 459 €+7 459 €-1 000 €
12+6 459 €+7 819 €-1 360 €
13+6 459 €+8 188 €-1 729 €
14+6 459 €+8 566 €-2 107 €
15+6 459 €+8 954 €-2 495 €
16+6 459 €+9 351 €-2 892 €
17+6 459 €+9 759 €-3 300 €
18+6 459 €+10 177 €-3 718 €
19+6 459 €+10 607 €-4 148 €
20+6 459 €+11 047 €-4 588 €
21+6 459 €+11 498 €-5 039 €
22+6 459 €+11 961 €-5 502 €
23+6 459 €+12 436 €-5 977 €
24+6 459 €+12 923 €-6 464 €
25+6 459 €+13 423 €-6 964 €
Total+161 475 €+193 408 €+-31 933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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