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Maison à vendre

VilleReffannes (79)
Surface137
Coût Total167 870
Loyer Annuel10 566
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-97
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 766,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage

Je vous propose cette maison de village de 137 m² située à Reffannes. Construite en ancien, cette maison de 5 pièces dont 3 chambres et 1 mezzanine qui peut aussi faire office de 4ème chambre s'étend sur 2 étages. Cette maison mitoyenne comprend une cuisine équipée et séparée du séjour, un cellier, ainsi que 2 salles de bain : 1 au rdc avec baignoire + douche + wc et 1 à l'étage avec baignoire + WC. L'agencement offre un espace de vie généreux avec une cour pour profiter de l'extérieur et un garage. Pas de jardin. La maison est située dans un environnement calme et paisible. Chauffage électrique. Classe énergie D et une cheminée est présente. Bon état général et habitable de suite. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cette maison. MERCI AUX PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER DE S'ABSTENIR D'APPELER.

Ville : Reffannes
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79420
Coordonnées : 46.540913, -0.180381
Total : 167 870
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 54 470
Valeur du bien : 159 470
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10566€/an
Fourchette totale : 699€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 8389€ - 13310€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :606,42 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 079
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :+21 921 (+26.4%)
Marge achat-revente :-84 791€ (-102.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 249,04
Coût de l'assurance :14 688,63
Taxe foncière : 1 056,64€/an
Soit par mois : 88,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 880,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 977,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 470(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 480
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 40€/m² = 5480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain:3 000
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Reffannes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 680✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 566 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 870 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 470
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 916
Revenus locatifs : +10 566
Charges déductibles : -61 916
Résultat foncier Année 1 : -51 350(Déficit de 51 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 950
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 446 €/an
Revenus locatifs : +10 566
Charges déductibles : -7 446
Résultat foncier Années 2+ : 3 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29949.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 56661 9215 807-51 35521 400 €29 955 €29 955 €
210 7787 2995 6553 478--26 477 €
310 9937 1425 4983 852--22 625 €
411 2136 9795 3344 235--18 390 €
511 4376 8105 1654 628--13 763 €
611 6666 6354 9915 032--8 731 €
711 9006 4544 8095 446--3 285 €
812 1386 2664 6225 872---
912 3806 0724 4276 309---
1012 6285 8704 2266 758---
1112 8805 6624 0187 218---
1213 1385 4463 8027 692---
1313 4015 2233 5798 178---
1413 6694 9913 3478 677---
1513 9424 7523 1089 190---
1614 2214 5042 8599 717---
1714 5054 2472 60210 259---
1814 7963 9802 33610 815---
1915 0913 7052 06111 387---
2015 3933 4191 77511 974---
2115 7013 1241 48012 577---
2216 0152 8181 17413 197---
2316 3352 50185713 835---
2416 6622 17352914 490---
2516 9951 83318915 163---
TOTAL338 446179 82484 249158 62221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 622
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 219-6 420+8 639
2+2 2190+2 219
3+2 2190+2 219
4+2 2190+2 219
5+2 2190+2 219
6+2 2190+2 219
7+2 2190+2 219
8+2 219+776+1 443
9+2 219+1 893+326
10+2 219+2 027+192
11+2 219+2 166+53
12+2 219+2 308-89
13+2 219+2 453-234
14+2 219+2 603-384
15+2 219+2 757-538
16+2 219+2 915-696
17+2 219+3 078-859
18+2 219+3 245-1 026
19+2 219+3 416-1 197
20+2 219+3 592-1 373
21+2 219+3 773-1 554
22+2 219+3 959-1 740
23+2 219+4 150-1 931
24+2 219+4 347-2 128
25+2 219+4 549-2 330
Total+55 475+47 587+7 888
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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