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IMMEUBLE avec 2 MAISONS et une cour.

VilleTonneins (47)
Surface120m²
Coût Total136 840€
Loyer Annuel11 606€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2

En centre ville IMMEUBLE composé de 2 appartements: Un T2 de 55 m2 avec une cour (loyer possible 450EUR/mois) au RDC. Un T3 de 70m2 à l'étage (loyer possible 550EUR/mois) Soit un revenu locatif de 12 000EUR/an. Chauffage gaz de ville, double vitrage PVC. DPE en cours de réalisation. IDEAL INVESTISSEUR !!!! Je vous attends pour une visite : Sébastien FEDRIGO GS IMMOBILIER EI Agent commercial immatriculé au RSAC d'Agen sous le no 940074404

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://silgado.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=7
Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.385289, 0.314447
Total : 136 840€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 128 200€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11606€/an
Fourchette totale : 766€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 9193€ - 14652€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :966,39 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 967 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-7 967€ (-6.9%)
Marge achat-revente :-20 873€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,21€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 704,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 299,02€
Coût de l'assurance :10 263,00€
Taxe foncière : 1 160,56€/an
Soit par mois : 96,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 700€/m² = 4200€ (incluant fixtures, plomberie, main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 229 €
Revenus locatifs : +11 606 €
Charges déductibles : -26 229 €
Résultat foncier Année 1 : -14 623 €(Déficit de 14 623 €)
Imputable sur revenu global : 14 623 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 029 €/an
Revenus locatifs : +11 606 €
Charges déductibles : -6 029 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 577 €/an
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 606 €26 233 €4 462 €-14 627 €14 627 €--
211 838 €5 913 €4 342 €5 925 €---
312 074 €5 789 €4 218 €6 286 €---
412 316 €5 661 €4 089 €6 655 €---
512 562 €5 528 €3 957 €7 034 €---
612 814 €5 391 €3 820 €7 423 €---
713 070 €5 249 €3 678 €7 820 €---
813 331 €5 103 €3 532 €8 228 €---
913 598 €4 952 €3 381 €8 646 €---
1013 870 €4 796 €3 224 €9 074 €---
1114 147 €4 634 €3 063 €9 513 €---
1214 430 €4 467 €2 896 €9 963 €---
1314 719 €4 295 €2 724 €10 424 €---
1415 013 €4 116 €2 545 €10 897 €---
1515 313 €3 932 €2 361 €11 381 €---
1615 620 €3 742 €2 170 €11 878 €---
1715 932 €3 545 €1 974 €12 387 €---
1816 251 €3 341 €1 770 €12 909 €---
1916 576 €3 131 €1 560 €13 445 €---
2016 907 €2 914 €1 343 €13 993 €---
2117 245 €2 689 €1 118 €14 556 €---
2217 590 €2 457 €886 €15 133 €---
2317 942 €2 217 €646 €15 725 €---
2418 301 €1 969 €398 €16 332 €---
2518 667 €1 713 €142 €16 954 €---
TOTAL371 732 €123 776 €64 299 €247 956 €14 627 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 388 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 437 €-4 388 €+6 825 €
2+2 437 €+1 777 €+660 €
3+2 437 €+1 886 €+551 €
4+2 437 €+1 997 €+440 €
5+2 437 €+2 110 €+327 €
6+2 437 €+2 227 €+210 €
7+2 437 €+2 346 €+91 €
8+2 437 €+2 468 €-31 €
9+2 437 €+2 594 €-157 €
10+2 437 €+2 722 €-285 €
11+2 437 €+2 854 €-417 €
12+2 437 €+2 989 €-552 €
13+2 437 €+3 127 €-690 €
14+2 437 €+3 269 €-832 €
15+2 437 €+3 414 €-977 €
16+2 437 €+3 563 €-1 126 €
17+2 437 €+3 716 €-1 279 €
18+2 437 €+3 873 €-1 436 €
19+2 437 €+4 033 €-1 596 €
20+2 437 €+4 198 €-1 761 €
21+2 437 €+4 367 €-1 930 €
22+2 437 €+4 540 €-2 103 €
23+2 437 €+4 717 €-2 280 €
24+2 437 €+4 899 €-2 462 €
25+2 437 €+5 086 €-2 649 €
Total+60 925 €+74 387 €+-13 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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