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vente - maison

Bien expiré
VilleBellegarde-sur-Valserine (01)
Surface134m²
Coût Total381 590€
Loyer Annuel26 216€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 2 350,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Box, Cave, Cheminee, Climatisation, Parking, Salle d eau, Petit prix

A saisir !

Maison de ville, mitoyenne, d'une surface de 134 m² habitable s'organisant sur 3 niveaux :

  • Au rez-de-chaussée, une belle pièce de vie lumineuse, une chambre de 16m² ! L'espace est complété par une cuisine équipée et une salle d'eau rénovée récemment.

  • A l'étage, 2 chambres spacieuses (11 m²) dont une avec une terrasse de 28 m² !

  • En rez-de-jardin, une cuisine d'été s'ouvrant sur une terrasse et une pièce supplémentaire pouvant servir de chambre ou de bureau. On trouve également une cave et l'espace buanderie/chaufferie.

La maison comprend un terrain de 1179 m² avec piscine, terrain de pétanque et 2 garages !

Venez habiter au cœur de la commune de Valserhône à proximité des commerces et de Genève !

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°523 033 215 - Greffe de ANNECY) Jean-Charles BOUCHET Entrepreneur Individuel 06 67 40 83 36 - Réf.937308

Ville : Bellegarde-sur-Valserine
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.090487, 5.819503
Total : 381 590€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 41 390€
Valeur du bien : 356 390€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 16.30€/m²/mois
Fourchette : 11.52€ - 23.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 2185€/mois
Loyer annuel estimé : 26216€/an
Fourchette totale : 1544€ - 3091€/mois
Fourchette annuelle : 18530€ - 37090€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 898,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :111,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 009,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 831,72€
Coût de l'assurance :33 389,13€
Taxe foncière : 2 621,57€/an
Soit par mois : 218,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 184,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 227,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 390 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 360€
    Isolation des combles perdus: 134 m² × 40€/m² = 5360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol - Chambres:1 980€
    Pose de parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 350€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Peinture - Salon:1 750€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salle à manger:1 400€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellegarde-sur-Valserine. Les prix sont ajustés pour une région rurale, donc les coûts sont multipliés par 0.9. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 185 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 216 €/an
Calcul : 2 185 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 590 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 336 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 308 €
Revenus locatifs : +26 216 €
Charges déductibles : -58 308 €
Résultat foncier Année 1 : -32 092 €(Déficit de 32 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 918 €/an
Revenus locatifs : +26 216 €
Charges déductibles : -16 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 298 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10692.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 216 €58 320 €12 973 €-32 105 €21 400 €10 705 €10 705 €
226 740 €16 588 €12 630 €10 152 €--552 €
327 275 €16 233 €12 276 €11 042 €---
427 820 €15 866 €11 909 €11 954 €---
528 377 €15 486 €11 529 €12 890 €---
628 944 €15 093 €11 136 €13 851 €---
729 523 €14 686 €10 729 €14 837 €---
830 114 €14 265 €10 308 €15 848 €---
930 716 €13 830 €9 872 €16 886 €---
1031 330 €13 379 €9 421 €17 952 €---
1131 957 €12 912 €8 955 €19 045 €---
1232 596 €12 429 €8 472 €20 167 €---
1333 248 €11 929 €7 972 €21 319 €---
1433 913 €11 411 €7 454 €22 501 €---
1534 591 €10 876 €6 919 €23 715 €---
1635 283 €10 322 €6 365 €24 961 €---
1735 988 €9 748 €5 791 €26 240 €---
1836 708 €9 155 €5 197 €27 554 €---
1937 442 €8 540 €4 583 €28 902 €---
2038 191 €7 904 €3 947 €30 287 €---
2138 955 €7 246 €3 289 €31 709 €---
2239 734 €6 565 €2 608 €33 169 €---
2340 529 €5 860 €1 903 €34 669 €---
2441 339 €5 131 €1 174 €36 209 €---
2542 166 €4 376 €419 €37 790 €---
TOTAL839 696 €328 150 €187 832 €511 546 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 511 546 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 505 €-6 420 €+11 925 €
2+5 505 €0 €+5 505 €
3+5 505 €+3 147 €+2 358 €
4+5 505 €+3 586 €+1 919 €
5+5 505 €+3 867 €+1 638 €
6+5 505 €+4 155 €+1 350 €
7+5 505 €+4 451 €+1 054 €
8+5 505 €+4 754 €+751 €
9+5 505 €+5 066 €+439 €
10+5 505 €+5 385 €+120 €
11+5 505 €+5 713 €-208 €
12+5 505 €+6 050 €-545 €
13+5 505 €+6 396 €-891 €
14+5 505 €+6 750 €-1 245 €
15+5 505 €+7 115 €-1 610 €
16+5 505 €+7 488 €-1 983 €
17+5 505 €+7 872 €-2 367 €
18+5 505 €+8 266 €-2 761 €
19+5 505 €+8 671 €-3 166 €
20+5 505 €+9 086 €-3 581 €
21+5 505 €+9 513 €-4 008 €
22+5 505 €+9 951 €-4 446 €
23+5 505 €+10 401 €-4 896 €
24+5 505 €+10 863 €-5 358 €
25+5 505 €+11 337 €-5 832 €
Total+137 625 €+153 464 €+-15 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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