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Achat appartement

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface82.09m²
Coût Total100 300€
Loyer Annuel11 111€
Rentabilité11.08%
Cashflow/mois+308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 82.09 m²
Prix au m² : 852,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

NÎMES CLOS D'ORVILLE L'agence MCI vous propose en exclusivité cet appartement de 4 pièces avec loggia vendu meublé dans la copropriété ''Le Flandre''. L'appartement en bon état comprend une entrée avec un dressing, un séjour donnant sur loggia, une cuisine indépendante donnant sur loggia, trois chambres, une salle de bains et des toilettes. Chauffage individuel au gaz. Double vitrage. Ascenseur. Local à vélo commun.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.840010, 4.387926
Total : 100 300€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 94 700€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.09m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 926€/mois
Loyer annuel estimé : 11111€/an
Fourchette totale : 731€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8769€ - 14078€/an
Rentabilité brute :11.08%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 14.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 408,06€
Coût de l'assurance :8 776,25€
Taxe foncière : 1 111,08€/an
Soit par mois : 92,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 82.09 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit individuel au gaz, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 7500€ (moyenne) + Main d'œuvre: 3000€ = 10500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ (moyenne) = 7000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ (moyenne) = 6000€
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 10€ (moyenne) = 900€
  • Salon:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 10€ (moyenne) = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 111 €/an
Calcul : 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 351 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 509 €
Revenus locatifs : +11 111 €
Charges déductibles : -29 509 €
Résultat foncier Année 1 : -18 398 €(Déficit de 18 398 €)
Imputable sur revenu global : 18 398 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 809 €/an
Revenus locatifs : +11 111 €
Charges déductibles : -4 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 302 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 111 €29 512 €3 350 €-18 401 €18 401 €--
211 333 €4 723 €3 261 €6 610 €---
311 560 €4 631 €3 169 €6 929 €---
411 791 €4 535 €3 073 €7 255 €---
512 027 €4 437 €2 975 €7 590 €---
612 267 €4 335 €2 872 €7 933 €---
712 513 €4 229 €2 767 €8 284 €---
812 763 €4 120 €2 658 €8 643 €---
913 018 €4 007 €2 545 €9 011 €---
1013 278 €3 890 €2 428 €9 388 €---
1113 544 €3 769 €2 307 €9 775 €---
1213 815 €3 644 €2 182 €10 171 €---
1314 091 €3 515 €2 053 €10 576 €---
1414 373 €3 381 €1 919 €10 992 €---
1514 660 €3 243 €1 781 €11 418 €---
1614 954 €3 100 €1 638 €11 854 €---
1715 253 €2 952 €1 490 €12 301 €---
1815 558 €2 799 €1 337 €12 759 €---
1915 869 €2 640 €1 178 €13 229 €---
2016 186 €2 477 €1 015 €13 710 €---
2116 510 €2 307 €845 €14 203 €---
2216 840 €2 132 €670 €14 708 €---
2317 177 €1 951 €489 €15 226 €---
2417 521 €1 763 €301 €15 757 €---
2517 871 €1 570 €107 €16 301 €---
TOTAL355 883 €109 661 €48 408 €246 221 €18 401 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 520 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 333 €-5 520 €+7 853 €
2+2 333 €+1 983 €+350 €
3+2 333 €+2 079 €+254 €
4+2 333 €+2 177 €+156 €
5+2 333 €+2 277 €+56 €
6+2 333 €+2 380 €-47 €
7+2 333 €+2 485 €-152 €
8+2 333 €+2 593 €-260 €
9+2 333 €+2 703 €-370 €
10+2 333 €+2 817 €-484 €
11+2 333 €+2 932 €-599 €
12+2 333 €+3 051 €-718 €
13+2 333 €+3 173 €-840 €
14+2 333 €+3 298 €-965 €
15+2 333 €+3 425 €-1 092 €
16+2 333 €+3 556 €-1 223 €
17+2 333 €+3 690 €-1 357 €
18+2 333 €+3 828 €-1 495 €
19+2 333 €+3 969 €-1 636 €
20+2 333 €+4 113 €-1 780 €
21+2 333 €+4 261 €-1 928 €
22+2 333 €+4 412 €-2 079 €
23+2 333 €+4 568 €-2 235 €
24+2 333 €+4 727 €-2 394 €
25+2 333 €+4 890 €-2 557 €
Total+58 325 €+73 866 €+-15 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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